Gastos de registro

Todos los bienes inmuebles, incluidos los terrenos, tienen un propietario y unas características especiales que se especifican en el Registro de la Propiedad. Se trata de una especie de “censo” que tiene por objetivo saber en todo momento a quién pertenece una propiedad, las cargas, las servidumbres, las notas, etc. Por esta razón, cuando una persona quiere comprar un inmueble, debe realizar los cambios pertinentes y abonar los gastos de registro que correspondan.

¿Es posible evitar o negociar los gastos de registro?

No. La legislación española obliga a inscribir en el Registro de la Propiedad cualquier operación de compraventa que se lleve a cabo sobre un inmueble. Y para ello, existen unas tarifas base legalmente aprobadas y aplicables a todos por igual. Con lo cual, se trata de un gasto fijo y que no es negociable en ningún caso.

¿Puedo realizar la gestión en cualquier oficina del Registro de la Propiedad de España?

No. No es posible elegir el Registro en el que queremos inscribir el inmueble, sino que debemos dirigirnos al que nos corresponda. Los Registros de la Propiedad dividen el territorio por regiones, barrios y localidades, por lo que no podemos acudir a otro.

¿Cuánto cuestan los gastos de registro?

El coste de la inscripción varía en función del valor declarado del inmueble en la escritura pública de compraventa, a lo que deben sumarse los impuestos devengados por el asiento de presentación y las notas marginales. Aún así, la inscripción de una escritura de compraventa es más barata que la de una hipoteca. En el caso de una vivienda normal, cuyo valor se encuentre dentro de la media del mercado, el precio puede costar alrededor de la mitad de lo que vale la notaría. Así por ejemplo, por un inmueble que cueste unos 100.000 euros, deberemos abonar unos 250 euros por el registro de la hipoteca y unos 160 euros por el registro de la escritura de compraventa.

¿Cuándo deben pagarse los gastos de registro?

Los gastos de registro se abonan una vez que recibamos la notificación de que la propiedad ya está escrita y que podemos pasar a por la escritura, lo cual suele suceder al cabo de unas semanas después de haberse registrado la hipoteca. No obstante, si al firmar la escritura de compraventa, también firmamos la hipoteca, la tramitación es llevada a cabo por la gestoría y la provisión de fondos se hace por adelantado.

Gastos de gestoría

Los gastos de gestoría incluyen todos aquellos gastos derivados de la tramitación, asesoramiento y gestión de una compraventa inmobiliaria. Entre las tareas que realiza la gestoría, se incluyen:

• El abono al notario por la firma de la escritura de la operación realizada.
• El pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados en el caso de que proceda.
• El pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en viviendas de segunda mano.
• El pago del IVA si se trata de viviendas de nueva construcción.
• El registro de la propiedad.
• Otros actos y gestiones derivadas de la compraventa del inmueble.

¿Es obligatorio pagar a una gestoría por los trámites?

Todos y cada uno de los trámites necesarios para llevar a cabo con éxito la compraventa y el registro de la propiedad los puede llevar a cabo el nuevo propietario por su cuenta. No hay ninguna norma que obligue a contratar estos servicios. No obstante la mayoría de la gente lo hace por comodidad y tiempo.

¿Cuánto cuesta tramitar una compraventa a través de una gestoría?

Los precios de mercado de este tipo de servicios son libres con lo que cada empresa, de manera individual, decide qué precio cobrar. Sin embargo actualmente los trámites necesarios para finalizar el proceso pueden ocasionar unos gastos de gestoría que oscilan entre 250€ y 550€, dependiendo de la zona.

El precio de este servicio no está relacionado con el valor de la vivienda que se está comprando, ya que los trámites son idénticos. Las diferencias de precio provienen exclusivamente de la propia competencia.

Por lo general el pago a la gestoría se hace por adelantado. Durante el transcurso de todo el proceso, se han de pagar diferentes tasas e impuestos, con lo que es habitual realizar una provisión de fondos aproximada para poder cubrirlos. A esta provisión se suele suma la minuta de la propia gestoría. En el caso de que la provisión supere el gasto previsto, se devolverá la diferencia.

Conocido coloquialmente como plusvalía, se trata del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Se trata de un impuesto que agrava el aumento de valor de una propiedad a lo largo del tiempo (por un máximo de veinte años) en los siguientes casos:

• La transmisión de la propiedad entre dos partes:
  • Transmisión a través de una herencia o por legado.
  • La transmisión a través de la declaración de herederos sin que medie testamento.
  • La transmisión por donación directa.
  • La transmisión por compraventa del inmueble.
  • La permuta
  • La expropiación forzosa de la propiedad
  • La enajenación en subasta pública.

• Derechos de goce limitativos del dominio
  • El usufructo (uso y disfrute de la propiedad de manera vitalicia o por tiempo limitado)
  • El derecho de uso y habitación

¿Quién debe pagar la plusvalía?

Esto dependerá del tipo de operación.

A título lucrativo, la pagaría la persona que adquiere la propiedad. En este caso estaríamos hablando por ejemplo de una donación, en la que no hay compra ni venta, con lo que el que recibe la vivienda es el que debe hacerse cargo del impuesto.

Si hablamos de título oneroso, cuando sí existe una compraventa, la plusvalía la pagaría el transmisor de la propiedad. Sin embargo existe una excepción: cuando se trata de una persona física que no reside en España, en cuyo caso se le exime del pago.

¿Cómo se calcula este impuesto?

Para calcular este tipo de tributo hay que tener en cuenta dos factores: el incremento del valor del terreno (se hace mediante una tasación oficial y se mide la diferencia entre la valoración en el momento de la compra inicial y el valor actual) y el tipo impositivo de este tipo de operación, que viene dado directamente por el ayuntamiento de turno, lo que hace que puedan existir grandes diferencias entre unas ciudades y otras.

Una tasa es un tributo que se cobra cuando se hace un uso privado de un bien o servicio público, en este caso del agua. Se diferencia de la tarifa porque ésta, utilizada en el sector privado, es variable en función de la demanda y el mercado. En el caso de la tasa de agua, son los municipios a través de los ayuntamientos (en la gran mayoría de los casos) los que la cobran a los ciudadanos.

¿Por qué existe una tasa para el agua?

El servicio de aguas en España es público. Pese a que en algunas localidades su gestión pueda estar privatizada, es obligación del sector público el proveer de este servicio a la gente. Al contrario que en muchos mercados donde existe competencia privada y varias empresas ofrecen sus servicios, éste se realiza de manera exclusivamente pública ya que por sus características no sería rentable que varias empresas entraran en el mercado, ya que eso conllevaría la duplicidad de infraestructuras y una ineficiencia del sistema.

¿Quién debe pagar la tasa de agua?

Toda persona física o jurídica que haga uso del sistema público de aguas y que tenga a su nombre un bien inmueble debe pagar por su uso. El método más utilizado es el cobro de independiente por cada vivienda o local. Un técnico o en ocasiones el propietario pueden comprobar el gasto directamente en el contador. Dependiendo del ayuntamiento, esta tasa se cobra de manera bimestral, trimestral o en conjunto con otro tipo de tributos locales.

¿Cómo se abona?

Por lo general existe una oficina en la que se puede abonar en efectivo presentando el correspondiente recibo. No obstante cuando la lectura del contador es accesible, se puede solicitar el pago mediante una cuenta bancaria de manera automática. Es deber del ayuntamiento el facilitar los medios para su pago y obligación del ciudadano abonarlo.

La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), comúnmente conocida como Ley de Edificación, que se encuentra vigente desde el año 1999 en España, es la normativa que regula los ámbitos de aplicación y las competencias y obligaciones de los agentes que intervienen en un proyecto de construcción de un edificio de carácter permanente, ya sea público o privado. De esta forma, la ley ampara al comprador si durante cierto tiempo encuentra desperfectos constructivos en el inmueble adquirido. Podrá realizarse una reclamación ante la justicia para que se estime si existen responsables de dichos desperfectos y ofrecer una solución al comprador en el caso de que el juez falle a su favor.

¿Cuál es el plazo de garantía ante defectos constructivos?

Los plazos de garantía que establece la Ley de Edificación son tres, uno para cada defecto constructivo:

• 1 año: para aquellos defectos que tengan que ver con los acabados, como la solería o los azulejos.
• 3 años: para los defectos de habitabilidad, como las humedades.
• 10 años: para los defectos estructurales, como grietas derivadas de una mala cimentación.

Estos plazos empiezan a correr desde la fecha del Acta de Recepción de la Obra por el promotor o, en su defecto, el Certificado Final de la Obra o Expediente de Licencia de Primera Ocupación del Ayuntamiento del municipio. Si constatamos algún defecto, no tenemos por qué efectuar la reclamación durante el periodo de garantía, pero si poder demostrar que el defecto se manifestó durante este periodo, levantando un acta notarial fotográfica y encargando el Dictamen de un perito.

¿Cuál es el plazo para realizar la reclamación por un defecto constructivo?

Una vez que los defectos constructivos aparecen y preconstituimos la prueba de ello, contamos con dos años para realizar la reclamación y exigir al vendedor que nos ofrezca una solución al problema. De lo contrario, perderemos el derecho a hacerlo. No obstante, hay que tener en cuenta que cada caso puede tener sus particularidades, por lo que siempre es recomendable acudir a un abogado especialista para que pueda asesorarnos sobre los pasos a seguir.

La licencia de obras es un permiso que concede el ayuntamiento que nos autoriza a realizar obras de reacondicionamiento, mejoras, construcción, rehabilitación o cambio de uso. Es necesaria y obligatoria para cualquier obra que modifique la estructura de un edificio.

¿Cuándo es necesario solicitar licencia de obras?

A la hora de hacer una reforma en la parte interior de una vivienda y siempre que no afecte a elementos externos de la misma, comunes o a elementos protegidos por patrimonio, no será necesario solicitar una licencia. En el caso de que esa obra afecte o pueda afectar a la estructura del edificio (derribo o sustitución de un pilar o un muro de carga) entonces sí será necesario solicitarla.

Hay tres tipos de procedimientos administrativos para la solicitud de la licencia:

• Comunicación previa: destinadas a actuaciones de reducido impacto urbanístico y medioambiental y cuya dificultad técnica es más bien baja. Puede ser por ejemplo la construcción de un cobertizo en nuestra finca.

• Procedimiento simplificado: en el caso de que no se precise un proyecto técnico y la incidencia sea limitada, bastará con una declaración firmada por un técnico que constate que la instalación o la reforma cumple con la normativa de aplicación. La concesión de esta licencia puede llevar hasta un mes, más en algunos casos.

• Procedimiento ordinario: en obras que requieran de un estudio y proyecto técnico y detallado que cumpla la normativa, será necesario solicitar la licencia mediante el procedimiento ordinario

¿Qué documentación es necesaria para solicitar la licencia de obras?

El trámite varía en función del ayuntamiento, sin embargo suelen ser comunes y constan de cuatro partes:

1. Instancia oficial del ayuntamiento debidamente cumplimentada y sellada.
2. Documentación de la persona física o jurídica que vaya a encargar la obra.
3. Presupuesto desglosado y detalles técnicos (si procede) de la obra, incluyendo el IVA y firmado por el contratista o constructor.
4. Recibo del pago de las tasas correspondientes.

En la mayoría de los casos no será necesario tramitar licencia alguna, pero es necesario informarse de las características de la vivienda y del entorno antes de comenzar la obra.

Una de las características de las viviendas de obra nueva es que la promotora debe tener concedida la licencia de obras para poder venderlas. Esto no sucede así con las viviendas de segunda mano. Y, de hecho, es uno de los grandes problemas de estas viviendas porque ¿qué pasa si compro una casa que ha hecho reformas sin licencia de obras?

La repuesta es sencilla y, por desgracia, injusta: el nuevo propietario debe legalizar la obra solicitando en el Ayuntamiento la licencia de obras que no se solicitó en su momento, acompañada de un “Proyecto Técnico Visado” (que realmente no es un proyecto porque la obra ya está realizada) redactado y firmado por un arquitecto.

Los estatutos de la comunidad son un conjunto de normas complementarias que establecen el uso y destino de los pisos, locales, servicios e instalaciones comunes de la Comunidad de vecinos. Además de los gastos para su mantenimiento, la administración, seguros y reparaciones.

Según la Ley de Propiedad Horizontal, todas las comunidades están obligadas a contar con un título constitutivo donde se contemple la descripción del edificio, pisos y locales, y la cuota de participación que corresponde a cada propietario. Sin embargo, los estatutos de la comunidad  no son obligatorios.

¿Cómo puedo consultar los estatutos de la comunidad?

Si estás pensando en comprar una vivienda, debes saber que los estatutos de la comunidad, muchas veces, se incluyen junto con la escritura de compraventa. En caso de no tenerlos, deberemos averiguar si la comunidad dispone de ellos, solicitando al presidente o al administrador de la comunidad que nos proporcionen una copia de los mismos. En caso de no tener una copia de ellos, podemos acudir al Registro de la Propiedad en el que se encuentra inscrita la finca. Allí nos informarán si existen estatutos inscritos y, de ser así, podremos consultarlos.

¿Qué ocurre si en el edificio no existen Estatutos de Comunidad?

La mayor parte de las comunidades no los tienen y otras simplemente cuentan con una transcripción parcial de la Ley de Propiedad Horizontal. Y es que, por lo general, los Estatutos de la Comunidad no son más que una adaptación de la legislación vigente a unas circunstancias comunitarias específicas. No obstante, debes saber que aunque no se tengan, no puede contradecirse lo que se dispone en la ley y que la adaptación de la misma debe ser decidida por toda la comunidad. En caso de realizarse modificaciones posteriores, deberán ser aprobadas por unanimidad por todos los propietarios e inscribirse en el Registro que corresponda.

La nota simple es un documento expedido por el Registro de la Propiedad que incluye información fiable sobre los detalles de una finca inmobiliaria, su ubicación, la titularidad de la misma y las posibles cargas y gravámenes que están asociados a ella. Gracias a ella, la persona interesada en adquirir un inmueble puede obtener información sobre la realidad, a efectos jurídicos, de la misma. Siendo los motivos más habituales para solicitarla averiguar las posibles cargas de la finca, conocer la situación de solvencia del propietario u obtener determinados detalles para juicio o herencia.

¿Qué datos son necesarios para solicitar la nota simple?

Esta información es pública y cualquier persona física o jurídica puede solicitarla. Lo que debe tenerse en cuenta es que se trata de un documento puramente informativo que no da fe, por lo que, aunque la solicitud de una nota simple puede tramitarse solamente sabiendo la dirección del inmueble, podría ser denegada. Por esta razón, es importante aportar la mayor cantidad de datos posibles sobre la finca, como el DNI y nombre completo del titular, el número del Registro de la Propiedad o el Identificador Único de la Finca Registral (IDUFIR).

¿Por qué es importante solicitar la nota simple?

Es muy importante tener esta información en nuestro poder antes de proceder a la compra de cualquier inmueble, tanto para asegurarnos de que el titular del mismo se corresponde con las persona que dice serlo como para comprobar que no existe ningún tipo de carga, ya que las deudas a las que esté sujeto pasarán al nuevo propietario: hipoteca, usufructo, anotación preventiva de embargo, vivienda de protección oficial, afecciones de liquidación de impuestos, expedientes urbanísticos, etc.

¿Cómo solicitar la nota simple de un inmueble?

Recuerda que si estás gestionando la compra a través de una inmobiliaria, ésta está obligada a conseguir la nota simple antes de firmar el contrato de arras y a adjuntarla a dicho documento. Pero si estás comprando directamente a un particular sin que haya intermediarios, deberás realizar los trámites tú mismo, lo cual puede hacerse a través de Internet o directamente en el Registro de la Propiedad.

Una notaría es una entidad cuya intervención otorga carácter público a los documentos privados que se le presentan, además de garantizar la legitimidad de los mismos. En una operación de compra venta de una vivienda, una vez que la transacción está acordada y la hipoteca concedida, el notario debe certificar el cambio de propiedad. Se debe recurrir a los servicios de una notaría aunque no sea necesario solicitar una hipoteca.

¿A cuánto ascienden los gastos de la notaría?

Los honorarios que percibe el notario dependen del precio de la vivienda. Aunque puede variar en función de si existen avalistas, del número de copias que deban emitirse de la escritura o de su extensión. No obstante, no son impuestos por el profesional, sino que están determinados por ley, mediante un arancel que es el mismo para todos los ciudadanos. En el caso de que se haya solicitado una hipoteca, habrá que pagar por dos escrituras, pero no si se trata de una compra a tocateja o por medio de subrogación. Así por ejemplo, si queremos comprar una vivienda de 250.000 euros para la que hemos pedido 175.000 euros de hipoteca, deberemos pagar a la notaría unos 900 euros por la escritura de compraventa y la de la hipoteca.

¿Quién elige al notario el comprador o el vendedor?

Como entre el comprador y el vendedor hay siempre intereses contrapuestos, es esencial la participación de un tercero independiente que controle la legalidad y asesore a ambas partes sobre las soluciones más convenientes. Si exista acuerdo entre ambas partes, pueden acudir al que quieran. De lo contrario, lo elige el comprador. Eso sí, con ciertos límites que impone la propia localización del inmueble. Si la vivienda se encuentra en Sevilla, el notario debe ser de la ciudad o de los alrededores, pero no de Madrid, por ejemplo.

Se trata del primer contrato que se suele firmar a la hora de iniciar la compra de una vivienda. Una vez encontrada la vivienda que desea el comprador, se firma el contrato señal, donde el futuro propietario entrega una cantidad al vendedor que sirve como garantía de la transacción para ambas partes.

Aunque mucha gente no lo vea así, este contrato de arras o señal, es más importante que la firma ante notario del documento oficial de compra-venta. El motivo es que este se trata de una transcripción de lo firmado con anterioridad.

¿Qué datos deben incluirse en un contrato señal?

Aunque no existe un modelo único para este tipo de contratos, es imprescindible que se contemplen los datos de identificación de ambas partes, la cantidad entregada en concepto de señal, los datos del Registro de la Propiedad sobre el inmueble, el precio de la compraventa y el plazo máximo para formalizar la operación.

¿Qué pasa si el comprador o el vendedor no completan la operación?

Si el comprador se arrepiente o no recibe aprobación del banco para la hipoteca, perderá la señal entregada. Por esta razón, es muy importante que antes de entregar una cantidad de dinero, se realice una tasación de la vivienda para asegurarse de que las posibilidades de obtener una hipoteca. Si el vendedor es que el desiste de la transacción, deberá abonar al comprador el doble de la cantidad entregada como señal, según dicta el Código Civil. Así que en este caso el consejo es tener muy claro que se quiere vender la vivienda.

¿Cuál es la cantidad que debe entregarse como señal?

La ley no establece ninguna cantidad mínima ni un porcentaje concreto para poder realizar un contrato señal. No obstante, en la mayor parte de los casos la cifra asciende a los 3.000 euros, sin importar cual sea el precio del inmueble que se va a adquirir. Este pago se considera como una entrega a cuenta, por lo que es descontado del precio si finalmente se lleva a cabo la operación de compraventa.

El contrato de reserva, también conocido como contrato de arras, es un documento privado en el que el propietario y el comprador pactan la venta del inmueble. A través de una cantidad monetaria, el comprador reserva la vivienda, quedando amparada la firma por el artículo 1454 del Código Civil, sin que intervenga un notario. Para que sea completamente válido, en este documento deben reflejarse los datos identificativos de ambas partes, los datos del Registro de la Propiedad del inmueble, los gastos de la operación a y quién se hará responsable de los mismos, la señal entregada y el plazo máximo para formalizar el contrato de compraventa.

¿Qué ocurre si una de las partes no cumple con lo pactado?

Aunque ambas partes pueden desistir del contrato, hay que tener en cuenta que, a pesar de ser un precontrato, su cumplimiento es obligado. Con lo cual, si el comprador se arrepiente o no obtiene la hipoteca, perderá la señal. En el caso de que sea el vendedor el que desista de la transacción, deberá devolver por duplicado la cantidad percibida como señal.

¿Qué cantidad debe entregarse para reservar una vivienda?

La legislación vigente no establece ninguna cantidad específica que debe entregarse como señal en el contrato de reserva. Con lo cual, depende lo que acuerden ambas partes. En muchos casos suele establecerse 3.000 euros o el 10% del valor de la propiedad. Sin embargo, esto no significa que no podamos entregar menos siempre que el vendedor esté de acuerdo.

Lo ideal es entregar la menor cantidad posible para no correr el riesgo de perderla si el banco no nos concede la hipoteca. Pero si estamos muy seguros de que nos la darán y de que es la vivienda que queremos, es recomendable dar una cantidad elevada, ya que de esta forma será más difícil que el vendedor desista.

El contrato de arras es un documento privado en que el comprador y el vendedor de un inmueble acuerdan la reserva de la compraventa, entregándose como prueba una señal de dinero. Su sentido es contratar la obligación de firmar el contrato de la venta posteriormente. En este documento se contemplan todos los detalles del acuerdo, el importe total a pagar, la forma de pago, el plazo máximo para formalizar la operación ante notario y cómo se repartirán los gastos que conlleva la venta.

¿Qué plazo se suele estipular entre la firma de contrato de arras y el contrato de compraventa?

Generalmente el plazo máximo para formalizar el contrato de compraventa es de dos meses, que viene a ser superior al doble del tiempo que se necesita para obtener una hipoteca.

¿Es necesario firmar el contrato de arras para comprar un inmueble?

No. Es posible llevar a cabo una operación de compraventa formalizando la escritura de manera directa. Sin embargo, este acuerdo nos permite perfeccionar el acuerdo de forma anticipada. Ya sea porque sea necesario realizar determinados trámites o por querer sujetarlo a ciertas condiciones de financiación, legalización, inscripción, etc.

¿El contrato de arras tiene validez legal?

Aunque se trate de un acuerdo privado, una vez firmado, su cumplimiento es obligatorio. Se trata de un documento plenamente válido, por lo que a raíz de la firma se generan una serie de derechos y obligaciones para cada una de las partes. El vendedor queda obligado a entregar el inmueble y el comprador a pagarlo. Lo normal es que el pacto se configure como un pacto de “arras penitenciales”. En este caso, ambas partes pueden desistir, pero perdiendo un dinero. Si es el comprador el que rompe el contrato, perderá la señal entregada y si es el vendedor, éste deberá hacerse cargo de una multa del doble de lo recibido como señal.

La calificación energética está relacionada con la eficiencia de tu vivienda desde el punto de vista energético. Así, factores como el aislamiento del exterior mediante ventanas o la calificación de los electrodomésticos de la cocina, influyen directamente en la calificación energética de tu hogar.

El 1 de junio de 2013 entró en vigor la normativa que obliga a los propietarios de viviendas a obtener la certificación energética del inmueble para poder proceder a la venta. Sin embargo, muchos compradores no saben cómo interpretarla ni cómo puede influir en el gasto de electricidad, lo cual es un factor muy a tener en cuenta antes de tomar una decisión final. Sobre todo si tenemos en cuenta el aumento experimentado por el precio de la luz en los últimos años. Y es que, aunque una vivienda puede tener un precio muy atractivo, luego no lo es tanto cuando se ve incrementado por los gastos de suministros.

¿Cómo se interpreta la calificación energética de una vivienda?

Las posibles calificaciones de una vivienda pueden ir desde la letra “A” hasta la “G”, estando situada la media entre las letras “D” y “E”. Esto quiere decir que si la vivienda que queremos comprar tiene una calificación energética con estas letras, la eficiencia energética obtiene un “aprobado”. Las letras “A”, “B” y “C” indican un menor consumo de energía. En el lado opuesto se encuentran las letras “F” y “G”, que indican un consumo energético mayor.

¿Cómo puedo saber cuál será el gasto de luz en función de la calificación energética?

Para que puedas hacerte una idea más aproximada del gasto de electricidad de la vivienda que quieres comprar, podremos el ejemplo de una vivienda que recibe media de 60 euros mensuales por los recibos de suministros.

• A, B y C – gastaría menos que la media. Alrededor de 35, 45 y 54 euros respectivamente.
• D y E – gastaría la media. Alrededor de 60 y 66 euros respectivamente.
• F y G – gastarían más que la media. Alrededor de 75 y 80 euros respectivamente.

Si quieres calcular la calificación energética de tu casa, puedes hacerlo desde nuestra calculadora. 

La Licencia de Primera Ocupación es un acto administrativo por el que el ayuntamiento de la localidad en la que se encuentra una vivienda acredita que la obra está finalizada y que se ajusta a la licencia de obra otorgada; que cumple con los requisitos exigidos por el proyecto de urbanización o licencia de obras, y con los requisitos que se establecen para ser destinado a uso residencial; que reúne las condiciones técnicas de seguridad, salubridad y ornato públicos; y que puede conectarse con el abastecimientos de los diferentes suministros.

Un documento que es obligatorio para poder inscribir la escritura de obra nueva terminada, de manera que los compradores queden cubiertos ante posibles problemas que puedan surgir con posterioridad.

La cédula de habitabilidad y la licencia de Primera Ocupación se complementan, puesto que la primera certifica que la vivienda cumple con requisitos de salubridad, higiene o equipamientos mínimos.

¿Qué ocurre si se compra una vivienda sin Licencia de Primera Ocupación?

La jurisprudencia ha reconocido en diversas ocasiones que las viviendas construidas sin licencia pueden obtenerla siempre que concurran en los siguientes requisitos:

1. Caducidad de la acción de reposición o restauración de la legalidad respecto a las obras. Esto significa que puede obtenerse cuando haya transcurrido el plazo establecido en la normativa de la comunidad autónoma desde la finalización de las obras, lo que suele rondar entre los 4 y los 6 años.
2. Que su uso sea autorizable en el planeamiento.
3. Cumplir con las condiciones técnicas de seguridad y salubridad. Es necesario justificar que la estructura del edificio es segura para los inquilinos.

¿Qué medidas puedo tomar si no me conceden la Licencia de Primera Ocupación?

En caso de no obtenerla, las compañías suministradoras no podrán ofrecer sus servicios a la vivienda y no se podrá escriturar ni venderse. Un claro mecanismo de protección al consumidor para evitar que se puedan habitar o vender viviendas que no cumplen con unos mínimos. Es más, si se ha comprado una vivienda que no cuenta con Licencia de Primera Ocupación, el consumidor tiene derecho a anular el contrato de compraventa ya  recibir una indemnización de daños y prejuicios. Con lo cual, además de devolverse el coste del inmueble, también se devolverán los gastos derivados de la operación, incluyendo los intereses hipotecarios, gastos de notaría, gestoría, impuesto de Registros, etc.

La Licencia de Primera Ocupación es un acto administrativo por el que el ayuntamiento de la localidad en la que se encuentra una vivienda acredita que la obra está finalizada y que se ajusta a la licencia de obra otorgada; que cumple con los requisitos exigidos por el proyecto de urbanización o licencia de obras, y con los requisitos que se establecen para ser destinado a uso residencial; que reúne las condiciones técnicas de seguridad, salubridad y ornato públicos; y que puede conectarse con el abastecimientos de los diferentes suministros.

Un documento que es obligatorio para poder inscribir la escritura de obra nueva terminada, de manera que los compradores queden cubiertos ante posibles problemas que puedan surgir con posterioridad.

La cédula de habitabilidad y la licencia de Primera Ocupación se complementan, puesto que la primera certifica que la vivienda cumple con requisitos de salubridad, higiene o equipamientos mínimos.

¿Qué ocurre si se compra una vivienda sin Licencia de Primera Ocupación?

La jurisprudencia ha reconocido en diversas ocasiones que las viviendas construidas sin licencia pueden obtenerla siempre que concurran en los siguientes requisitos:

1. Caducidad de la acción de reposición o restauración de la legalidad respecto a las obras. Esto significa que puede obtenerse cuando haya transcurrido el plazo establecido en la normativa de la comunidad autónoma desde la finalización de las obras, lo que suele rondar entre los 4 y los 6 años.
2. Que su uso sea autorizable en el planeamiento.
3. Cumplir con las condiciones técnicas de seguridad y salubridad. Es necesario justificar que la estructura del edificio es segura para los inquilinos.

¿Qué medidas puedo tomar si no me conceden la Licencia de Primera Ocupación?

En caso de no obtenerla, las compañías suministradoras no podrán ofrecer sus servicios a la vivienda y no se podrá escriturar ni venderse. Un claro mecanismo de protección al consumidor para evitar que se puedan habitar o vender viviendas que no cumplen con unos mínimos. Es más, si se ha comprado una vivienda que no cuenta con Licencia de Primera Ocupación, el consumidor tiene derecho a anular el contrato de compraventa ya  recibir una indemnización de daños y prejuicios. Con lo cual, además de devolverse el coste del inmueble, también se devolverán los gastos derivados de la operación, incluyendo los intereses hipotecarios, gastos de notaría, gestoría, impuesto de Registros, etc.

El seguro de hogar es el tipo de seguro que se encarga de cubrir todos los desperfectos e imprevistos que afectan no solo a la propia estructura del edificio, sino que, dependiendo del tipo de cobertura que hayamos contratado, a todas las personas y objetos que estén contenidos dentro de la propiedad. Esto a menudo incluye el robo o la rotura de objetos, accidentes domésticos y averías de todo tipo.

Tipos de seguros de hogar

Hay varios tipos de seguros de hogar en función de su cobertura:

• Básica. Cubre solo un número de incidencias limitada y no cubre todos los bienes que puede contener una vivienda. Suele ser la más económica y la opción de quien no tiene o no quiere asegurar bienes de valor.
• Ampliada. Su cobertura es mucho mayor. En este caso se suele definir qué tipo de incidencias están incluidas o no. A menudo suelen ser las más importantes, tales como: incendio, rotura de cristales, inundación, robo y asistencia en el hogar.
• Completa. Este tipo de seguros suele cubrir todas las incidencias, objetos y personas que estén dentro de la vivienda, incluyendo todo tipo de accidentes que puedan ocurrir en el recinto. Es la modalidad más cara pero también la que ofrece más garantías.

Tanto si se vive en un piso en propiedad o en alquiler, es fundamental contar con un seguro de hogar que cubra cualquier eventualidad. Si somos arrendatarios hay que asegurarse de que el propietario cuenta con el seguro y está al día de las cuotas, ya que es su responsabilidad y obligación contar con él.

En el caso de que hayamos adquirido la vivienda, debemos comparar y analizar qué tipo de seguro nos conviene más. Esto dependerá en gran medida en los objetos de valor que tengamos en la casa, pero sobre todo en las características de la vivienda: tamaño, tipo de materiales y construcción, número de personas que residen habitualmente en él, etc.

Todo esto influye en el tipo de cobertura, la cuota y las indemnizaciones. Una casa con más riesgo de incendio tendrá una cuota más alta en este apartado. Una casa en una zona propensa a una inundación es probable que deba pagar más por este concepto, y los propietarios de un piso con niños es posible que tengan que abonar más para cubrir roturas o accidentes domésticos. Todo depende de qué uso se le vaya a dar.

Un préstamo bancario o crédito es una operación financiera en que la entidad (acreedor) presta una cantidad a otra persona o empresa (deudor). Tras la firma de un contrato, este último tiene la obligación de devolver ese dinero dentro del plazo y bajo las condiciones pactadas. La cantidad a devolver será la cantidad inicial más los intereses fijados en la operación y otros costes en el caso de que los hubiera.

¿Quién puede solicitar un préstamo?

Cualquier persona o sociedad puede solicitar un préstamo a un banco, sin embargo en este tipo de operación financiera, el banco está asumiendo un riesgo de impago, con lo que antes de concederla se pide al solicitante una serie de requisitos y características que debe cumplir:

• Historial crediticio: un informe de las deudas y créditos que esa persona ha contraído anteriormente.
• Garantías: bienes o activos que se ofrecen como seguro y que el banco podrá quedarse o vender en el caso de que no se haga frente a la deuda.
• Capacidad de pago: el nivel de ingresos y la estabilidad financiera.
• Patrimonio: activos y bienes inmuebles que el solicitante posee.
• Condiciones personales: el estado en que se encuentra esa persona (casado, con hijos a sus cargo, desempleado etc.)

¿Qué tipos de préstamos existen?

El más conocido es el crédito hipotecario. El banco, después de una tasación del inmueble que se quiere adquirir, nos presta una cantidad sobre el valor total (suele ser un 80%) a devolver en varios años. Sin embargo hay muchos otros tipos de préstamos accesibles a casi todos los usuarios:

• Préstamo personal: se entrega directamente al solicitante sin necesidad de que exista un bien concreto que se quiere adquirir.
• Préstamo rápido: las condiciones para conseguirlo no son duras, pero el tipo de interés suele ser muy alto, las cantidades prestadas bajas, y el periodo de devolución corto (a menudo menos de un año).
• Crédito comercial: está enfocado a las empresas y se suele utilizar para refinanciar deudas, atender pagos o comprar activos.

A menudo existe un tipo de préstamo adecuado para cada caso concreto, con lo que lo mejor es exponer nuestra necesidad a varias entidades y dejarnos aconsejar sobre las mejores opciones para nosotros.

El ingreso a cuenta se produce cuando existe un pago en especie entre dos sujetos. A la hora de tributar, al no haber habido ningún tipo de intercambio monetario, es necesario hacer un cálculo sobre el valor de ese pago para de este modo ingresar en la Hacienda Pública el importe correspondiente. Estas aportaciones en especie son cualquier tipo de bien diferente del dinero, ya sean muebles, inmuebles u otro tipo de bienes. Por ejemplo la cesión de una vivienda a un trabajador, la entrega de un automóvil para realizar el trabajo, ordenadores y equipos informáticos, tickets restaurante, transporte o incluso cursos de formación.

¿Cómo se calcula el ingreso a cuenta?

El importe del ingreso a cuenta viene determinado por ley. En el caso de los asalariados se calcula mediante una escala progresiva, debiendo abonar una cantidad en función de los ingresos. Para el caso de los autónomos este porcentaje es fijo y no varía, siendo siempre del 21%.

¿Por qué se realiza el ingreso a cuenta?

El objetivo principal del ingreso a cuenta es aproximar en la medida de lo posible la cuota que resultará finalmente de su Declaración de la Renta, con el fin último de reducir en la medida de lo posible la cantidad y el número de devoluciones que la Agencia Tributaria debe realizar. En muchos casos las cantidades retenidas a lo largo del año superan las que corresponderían ingresar, por lo que Hacienda tendrá que devolver la cantidad correspondiente. incluso en el caso de que el trabajador no tenga obligación de presentar la declaración de la renta (que ocurre cuando sus ingresos anuales no superan los 22.000€ al año) puede realizarla voluntariamente para conseguir la devolución en el caso de que tenga desgravaciones o deducciones.

Un cheque bancario es un medio de pago en el que el titular de una cuenta autoriza a otra a retirar la cantidad de dinero que figura en él. Para que sea válido el cheque tiene que incluir la cantidad que se ha de pagar al portador, el nombre de la entidad donde se puede canjear y la firma de quien lo ha expedido.

¿Qué tipos de cheques bancarios existen?

El cheque tradicional permite a su portador cambiarlo en la entidad por dinero en efectivo en mismo momento de su entrega. Pero hay otras modalidades igualmente válidas:

• Cheque de abono en cuenta: el dinero se transfiere directamente a la cuenta del portador. No hay intercambio en efectivo.
• Cheque de viajero: es un cheque que se suele expedir para ser intercambiado por efectivo en una banco del país de destino. Aunque se extravíen o se roben, no supone una pérdida ya que solo el titular puede canjearlos.
• Cheque de pago diferido: la orden de pago se ejecuta en una fecha concreta en la cual el emisor del mismo debe disponer de los fondos suficientes para abonarlo.
• Cheque garantizado: el banco garantiza que el emisor del cheque tiene fondos suficientes para abonarlo. Es el más seguro.
• Cheque al portador: en este tipo de documento no figura un nombre y cualquier persona que lo posea y que desee intercambiarlo puede hacerlo.

¿Cuándo se utiliza un cheque bancario?

Los cheques se han venido utilizando tradicionalmente como un sustituto del dinero en efectivo. Pese a que las tarjetas de crédito y el pago aplazado hace años que dominan este tipo de transacciones, aún se utilizan los cheques en muchas ocasiones. Por ejemplo cuando se quiere pagar a una persona pero no se dispone de los fondos necesarios en ese mismo momento. También sirve para disponer de un método de pago de manera instantánea cuando no se dispone de efectivo ni tarjeta, ya que se puede hacer en el momento y por cualquier cantidad. Los cheques de viaje se han vuelto muy populares en los últimos años ya que eliminan el peligro de perder el dinero o que alguien lo robe y garantiza la disposición de dinero líquido en cualquier lugar que disponga de un banco.

El Euribor es un índice, un valor numérico que indica el tipo de interés medio al que las entidades financieras se prestan dinero en el mercado europeo. Cada vez que un banco pide dinero a otro se fija un tipo de interés y para calcularlo se toma como referencia el Euribor. De este modo todos los bancos pueden calcular el ‘precio’ de sus préstamos de manera más sencilla y acorde con el mercado.

Hipotecas y Euribor

Las personas que hayan solicitado una hipoteca variable con referencia al Euribor, tienen que tener en cuenta las subidas y bajadas de este índice ya que variará en función de su valor. Si el Euribor sube, la cuota subirá también. Si por el contrario el valor de este índice disminuye, nuestra cuota mensual bajará. Por ejemplo, si nuestra hipoteca se ha concedido a un 1% + Euribor y en el momento de calcularla el valor de este índice es del 2%, el interés total será del 3%. Si el Euribor sube al 4%, entonces el interés que tendremos que pagar será del 5%.

Estos cambios, en función de si son al alza o a la baja, pueden beneficiar o perjudicar al hipotecado. Para evitar esta incertidumbre existen las hipotecas de tipo fijo, las cuales no variarán en función del Euribor, ya que el interés que se paga mes a mes permanece invariable. Una buena opción para los que prefieren algo más estable, aunque no necesariamente más rentable.

El valor de este índice depende de multitud de factores como el nivel de deuda de los países, el crecimiento económico, la inflación, la solvencia de los bancos e incluso la confianza del consumidor. Para fijar una cifra se toma como referencia a veinticuatro de los principales bancos europeos y las transacciones que realizan entre ellos.
Existen hasta ocho tipos de interés Euribor diferentes como el semanal, el mensual o el anual. Este último es especialmente relevante porque es el que se usa para calcular la cuota de los préstamos hipotecarios de tipo variable que usan como referencia este índice.

El seguro de daños es la póliza que se contrata con el objetivo de proteger tanto un inmueble como las cosas que se encuentran en el interior de la misma. Su importe varía en función de lo que se ha contratado y de lo que se recoge dentro de la propia póliza.

Tipos de seguro de daños

Los seguros de daños patrimoniales cubren las responsabilidades en las que puedan incurrir las personas que viven en el inmueble, así como las pérdidas económicas. Y si se trata de un seguro contra daños en los objetos, se cubren los objetos materiales, es decir, cosas concretas y determinadas como las siguientes:

• Seguro de incendio: la empresa aseguradora está obligada, dentro de los límites fijados por la legislación y por la póliza, a cubrir los daños derivados de un incendio en el objeto asegurado.

• Seguro de robo: de la misma forma que para el seguro de incendio, la aseguradora indemniza a la parte contratante por los daños ocasionados por la sustracción ilegítima de las cosas aseguradas por parte de terceros.

• Seguro de daños por agua: la póliza cubre los prejuicios ocasionados en el objeto asegurado por causas relacionadas con el agua, como por ejemplo inundaciones.

• Seguro multirriesgo del hogar: este tipo de seguro es el más completo, ya que ofrece cobertura ante cualquier daño causado en la vivienda, a los bienes que se encuentren dentro de ella y a riesgos que pueden afectar a los propietarios. Se incluyen incendios, daños por agua, robo, pérdidas pecuniarias, responsabilidad civil, defensa jurídica, etc.

En este tipo de póliza se divide entre “continente”, “contenido” y responsabilidad civil. “Continente” se refiere a los elementos estructurales de la vivienda, es decir, paredes, instalación eléctrica, suelos, ventanas, trasteros, etc. Mientras que el contenido es el conjunto de muebles y pertenencias que se encuentren dentro de la vivienda.

Al pedir una hipoteca para nuestra vivienda, la ley nos obliga a tenerla asegurada, aunque a lo que no nos obliga es a contratar dicho seguro con nuestro banco. El importe del Continente que debemos facilitar a la compañía de seguros con la que tramitemos la póliza de nuestro hogar, debe ser igual a lo que nos costaría reconstruirlo en caso de siniestro total.

El precio de reconstrucción de la casa no es el mismo que el de compra (este último lleva incluido el suelo y en el caso de la reconstrucción el suelo no hay que incluirlo). Se calcula multiplicando en número de metros cuadrados por lo que costaría reconstruir cada uno. El importe varía en función de parámetros como:

• Si se trata de un piso o una vivienda unifamiliar.
• Los materiales utilizados en la construcción.
• La antigüedad de la vivienda.

Una inmobiliaria es un tipo de negocio que actúa como intermediario entre la persona que vende un inmueble (como pisos, casas, terrenos o locales) y los posibles compradores. La agencia ejerce como representante del dueño de la propiedad, del vendedor, del comprador o del arrendatario, dependiendo de qué servicio esté solicitando el cliente. A cambio de este servicio, la inmobiliaria puede cobrar un porcentaje sobre la venta o alquiler total o una comisión fijada de antemano por ambas partes. Por lo general, hasta que no se consigue la venta, la inmobiliaria no percibe ningún tipo de pago.

La existencia de este tipo de empresas ha sido siempre necesaria por la dificultad de poner en contacto a vendedor y comprador.

Ventajas de las inmobiliarias

Nos proporciona la garantía de que la transacción se realizará en un entorno controlado y con información fidedigna de ambas partes, asesora a comprador y vendedor sobre el tipo de vivienda que necesitan, los precios de mercado más adecuados o qué deben considerar antes de realizar la transacción.

Las responsabilidades de la agencia inmobiliaria no se ciñen exclusivamente a negociar un precio de venta o de compra, sino que van mucho más allá como por ejemplo la búsqueda de posibles compradores, la captación de clientes, realizar estrategias de marketing para mejorar las ventas u organizar visitas.

La llegada de Internet ha supuesto un revulsivo para el mercado de la vivienda en España. Las inmobiliarias tradicionales han dado paso a nuevas, que trabajan tanto con una oficina física como en Internet. No obstante hay que diferenciar a las inmobiliarias reales de simples páginas de intercambio de información. En éstas últimas, el usuario cuelga un anuncio para ser contactado por el posible comprador, pero sus servicios no pasan de la mera intermediación para crear el contacto.

La inmobiliaria, ya sea físicamente o en Internet, siempre nos va a proporcionar servicios adicionales (como enseñar el piso a los compradores) con lo que es conveniente tener clara la diferencia y saber qué nos conviene más. Es muy habitual que tanto compradores como vendedores realicen una venta o compra de manera directa, pero el papel de las inmobiliarias sigue siendo fundamental, no solo por la ayuda que ofrecen a la hora de hacer la transacción, si no también por los servicios y la asesoría.

Una cooperativa en el caso de viviendas, es una agrupación de personas que se juntan para asumir los gastos de compra de una vivienda en conjunto, para conseguir las mejores calidades y precios posibles sin depender de un intermediario. De este modo en lugar de esperar a que una constructora independiente ponga pisos a la venta para que después los compradores paguen por ellos, son estos mismos los que por propia iniciativa, asumen los gastos de compra del terreno, la construcción y los seguros, ahorrándose en el proceso el margen que aplica una empresa constructora tradicional y obteniendo a cambio un precio final mucho más reducido que el precio medio de mercado.

Características de las cooperativas

• La cooperativa debe estar inscrita en el Registro Nacional de Cooperativas, un organismo a nivel nacional que vela por su buen funcionamiento.
• Las aportaciones deben realizarse a una cuenta bancaria cuyo titular debe ser la cooperativa y éstas deben estar aseguradas por una compañía de seguros o una entidad bancaria.
• Para ser socio de la cooperativa hay que realizar una aportación al capital social y además una serie de cuotas destinadas al mantenimiento y funcionamiento diario de la misma. Las aportaciones al capital social son siempre reembolsables aunque puede haber condiciones para recuperarlas.
• El tiempo medio de una promoción de viviendas por este método suele ser de dos a tres años, dependiendo de los plazos estimados para ejecutar la obra.
• Cada uno de los socios tiene unos derechos y obligaciones por lo que es obligatorio que la cooperativa entregue a cada uno una copia de los estatutos y los reglamentos.

Antes de unirse a una cooperativa es importante conocer las características de la sociedad, su funcionamiento, y qué tipo de obligaciones y derechos adquiere. Tener toda la información de cada uno de los pasos que da la agrupación es imprescindible para controlar debidamente los plazos y los precios para que todo salga bien.

Una empresa constructora es aquella que se encarga de todo el proceso de edificación del edificio. Estrictamente una constructora no tiene por qué poseer el suelo ni ser la empresa que se encargará de venderla una vez terminada. Su papel se limita exclusivamente a levantar el edificio.

¿De qué se encarga exactamente una constructora?

El primer paso es la proyección de los planos, tarea de un arquitecto. El arquitecto suele trabajar de manera independiente de la constructora pero aún así debe estar en contacto directo con la constructora. Esta última debe gestionar los plazos y contratar, en el caso de que sea necesario, a los profesionales encargados de realizar la obra. Albañiles, fontaneros, electricistas… Coordinarlos y asegurarse de que los proveedores de las materias primas es responsabilidad de la constructora.

Procesos en la construcción de una vivienda

1. Preparación del terreno y cimentación. Se nivela el terreno, coloca un encofrado de madera que sirve de plantilla para los cimientos, y cava los hoyos y zanjas.
2. Obra gruesa completa: Primero se realiza la estructura de pisos, paredes y techos (esqueleto de la casa). Después viene la obra gruesa de plomería, sistemas eléctricos y HVAC, además de todo el aislamiento.
3. Inicio de los acabados exteriores. Se colocan los ladrillos, estuco, piedras o revestimiento. Además se instalan las vías de acceso y caminos exteriores.
4. Finalización de los detalles interiores. Puertas interiores, zócalos, marcos de ventanas. También se da la capa final de pintura a las paredes.
5. Instalación de revestimientos para pisos y encimeras. Finalización de la nivelación de exteriores. Se instalan las baldosas de cerámica, recubrimientos de vinilo o pisos de madera, además de las encimeras o topes.
6. Finalización de los ajustes mecánicos. Instalación de accesorios de baño, así como los eléctricos.
7. Recorrido final. La constructora te hará un recorrido final al cliente por su casa para que conozca sus características y el funcionamiento de los sistemas.

Se consideran elementos y zonas comunes aquellos que son necesarios y útiles para el correcto uso y disfrute del edificio por parte de todos los inquilinos. Se trata de las zonas ajardinadas, el portal, la vivienda del portero, la habitación de los útiles de limpieza, etc. Puede tratarse de un mayor o menor número en función de las necesidades de cada comunidad siempre que aparezcan reflejados a Título Constitutivo de la propiedad horizontal de la finca.

¿Cuáles son los elementos y zonas comunes de la propiedad horizontal?

• Suelo: sobre él se asienta la edificación y abarca tanto la superficie ocupada por el edificio como el que existe en toda la finca, incluyéndose los jardines, piscinas, pistas deportivas, garajes, etc.

• Cimentaciones: compuesta por la parte inferior del inmueble y por todo aquello que tenga consideración de estructura del edificio, como pilares, vigas, forjados, muros de carga, jácenas, etc.

• Vuelo: es la zona del edificio que se encuentra en las alturas, es decir, las diferentes plantas que se han construido siguiendo las normas urbanísticas.

• Cubiertas: a menos que se contemple en el Título Constitutivo, todas las cubiertas son consideradas zonas comunes. 

• Elementos de acceso: son todas aquellas zonas a través de las que los vecinos pueden acceder a las zonas privativas, como son las viviendas y locales, o a otras zonas comunes, como las escaleras, portales, pasillos y porterías.

• Elementos exteriores: entran dentro de este grupo la fachada, las terrazas, balcones, ventanas y revestimientos exteriores.

• Patios: los patios de luces o interiores también se consideran zonas comunes en teoría. No obstante, en la práctica pueden estar incluidos como elementos de uso privativo de aquellos locales y viviendas que tienen acceso a ellos.

• Conducciones y canalizaciones: además de los desagües y bajantes, entran en este grupo las instalaciones de suministro de todo tipo hasta su entronque con la conducción o canalización de cada propietario, cuando ya tendrá consideración de elemento privativo.

• Instalaciones generales: se incluyen aquí los ascensores, depósitos, salas de contadores y aljibes, entre otros.

Los metros útiles de una casa son aquellos a los que se les puede dar un uso real, que suelen coincidir con toda la superficie que se puede pisar. Dentro de estos se incluye todo el interior de la vivienda (incluyendo armarios). Para conocer su valor exacto es necesario medir muy bien o pedir ayuda a un arquitecto.

A la hora de valorar el tamaño de una vivienda es importante conocer qué baremo se está utilizando ya que la cantidad de metros cuadrados varía y estas cifras influyen mucho en el precio final de compra, los impuestos que hay que pagar e incluso en las cuotas de la comunidad.

Diferencia entre metros útiles y metros construidos

Estos dos datos son diferentes y su valor prácticamente nunca coincide, siendo lo normal que los metros útiles sean menores a los construidos. Los metros construidos incluyen todos los elementos que estén dentro del perímetro de la vivienda, incluidas paredes tabiques, conductos de ventilación o instalaciones necesarias para su uso. Los metros útiles son aquellos a los que se les puede dar un uso real, es decir, los que coinciden con toda la superficie sobre la que se puede andar. Esta media es de gran importancia a la hora de calcular si el espacio que estamos adquiriendo realmente puede satisfacer nuestras necesidades. No hay que olvidar los metros construidos con zonas comunes, en los que se incluyen los pasillos y el resto de espacios que forman parte del conjunto de la comunidad y que utilizan todos los vecinos.

¿Cuáles se utilizan para valorar la vivienda?

A la hora de hacer una tasación se suele hacer en función de  los metros construidos con zonas comunes, no de los metros útiles o construidos. Para tener una referencia fiel del precio del metro cuadrado en una zona determinada siempre se utiliza este baremo ya que si se calcula por ejemplo teniendo en cuenta sólo los útiles la medida no podrá compararse con el resto de propiedades y no podremos obtener una estimación relevante de su precio real.

¿Qué elementos se incluyen dentro de los metros útiles?

Las terrazas normales solo se computan dentro de los metros útiles al 50% excepto si está cerrada por tres de sus cuatro orientaciones, en cuyo caso se contaría al 100%.

Los trasteros y plazas de garaje no se incluyen dentro de los metros útiles.

La superficie de los armarios empotrados sí que se considera metros útiles. No así el espacio de los tabiques, los pilares o los falseados.

A la hora de comprar una vivienda es normal que nos interesemos por saber cuántos metros cuadrados mide en total. Se trata de uno de los factores más importantes que influyen en la decisión de compra. No existe un “tamaño ideal” para una casa, pues depende en gran medida de las preferencias del comprador, del número de personas que van a vivir en ella y de la distribución de la propia vivienda. Pero sí es cierto que la mayoría de las personas parten de una cifra mínima de metros construidos como requisito antes de mudarse.

¿Qué diferencia hay entre metros construidos y metros útiles?

Muchas veces cometemos errores al hacer los cálculos. Uno de los más frecuentes es confundir los metros construidos con los metros útiles. Los metros construidos contabilizan el espacio que se encuentre dentro del perímetro de la vivienda, incluyendo los tabiques, los pilares y falseados. Si las paredes son compartidas con algún vecino, el perímetro de mide desde la mitad del muro y además suelen contabilizarse los tabiques, galerías y conductos de ventilación. En cambio, los metros útiles contabilizan solamente el espacio del interior del inmueble, incluyendo los armarios.

¿Los elementos comunes y exteriores se contabilizan dentro de los metros construidos?

Si se especifica en concepto de metros construidos con comunes, los elementos comunes quedan incluidos, pero no si solamente se establece el concepto de metros construidos. Los metros construidos con comunes es la superficie que se refleja si realizamos una consulta en el catastro. Por esta razón, es habitual que en edificios y urbanizaciones la superficie útil o incluso la construida simple difiera mucho de este dato. Y es que en este concepto se incluyen los pasillos y zonas comunes de manera proporcional por vivienda. Las terrazas y balcones cubiertos computan a la mitad, pero si la terraza está cerrada por tres de sus cuatro paredes, computo al completo.

¿Y los garajes y trasteros?

Los metros cuadrados de los garajes y trasteros no deben incluirse dentro de los metros construidos de la vivienda. Y es que, del mismo modo que ocurre con las terrazas, las dimensiones de estos espacios, que no son habitables, pueden terminar inflando de manera artificial la cantidad de metros de la propiedad.

Un apartamento es una vivienda que, por lo general, tiene un tamaño más reducido que un piso corriente y suele localizarse en los centros urbanos de las ciudades. Por norma, un apartamento está menos equipado que un piso estándar y su concepción es el aprovechamiento de las zonas comunes del edificio, tanto verticales como horizontales para poder ofrecerlo a un precio más económico.

En una clasificación de propiedades inmobiliarias es normal encontrar conceptos como duplex, ático, piso de varias habitaciones etc. En esta lista, por valor y tamaño, el apartamento estaría en la parte más baja de la lista, solo por encima de un estudio, utilizado a menudo como oficina. Tener claro qué tipo de propiedad estamos buscando es clave para encontrar la más adecuada. Por lo fácil de mantener y por sus dimensiones, los apartamentos son ideales para el mercado del alquiler, especialmente para personas solteras y jóvenes estudiantes. Es cierto que la definición de apartamento no está definida en términos absolutos y su significado puede variar en función del país o zona en la que estemos.

Tipos de apartamentos

Existen varios tipos de apartamentos y éstos han variado mucho con los años, ya que las necesidades de los compradores y arrendatarios han cambiado. La división del espacio tradicional que incluía dormitorio, baño, salón-comedor y cocina ha ido desapareciendo para integrar en un mismo lugar la cocina (tipo americana) y el salón, dándole al espacio común más importancia y apartando el cuarto de baño a un lugar secundario dentro de la importancia del piso. El apartamento se ha quitado el estigma de ser un piso pequeño, incómodo y para un usuario de bajo poder adquisitivo para pasar a ser un espacio de moda entre jóvenes de poder adquisitivo medio-alto, que buscan su independencia y que no renuncian a estar en las mejores zonas de la ciudad a costa de vivir en menos espacio.

Los cuartos húmedos son aquellas estancias de la casa donde el agua está presente de manera directa o indirecta y por lo tanto han de estar especialmente acondicionados para ello. Los cuartos de baño se engloban dentro de este tipo, pero también un espacio dedicado a lavar y secar ropa, una sala de calderas o un lavadero.

¿Cómo debo acondicionar un cuarto húmedo?

Los cuartos húmedos deben tener unas condiciones especiales de ventilación y los materiales de construcción deben ser adecuados.

Es conveniente que haya una salida de aire directa al exterior, bien por un tubo y una rejilla o mediante un extractor de aire automático. Estos aparatos ayudan a conducir el aire al exterior mediante un ventilador que puede funcionar de manera continua o sólo en circunstancias prefijadas, según la necesidad. Al ser importante mantener unos niveles de humedad y temperatura para la salubridad del edificio, puede ser conveniente instalar unos sensores para poder adaptar el espacio de la mejor manera posible.

En estos cuartos suele haber tuberías al descubierto, además de válvulas y llaves de paso. Este tipo de instalaciones produce un cambio muy drástico en la temperatura y en el nivel de humedad con lo que es conveniente instalar los mencionados aparatos o bien aislarlos para que no afecte a las paredes, la pintura u otros elementos de la estancia.

 ¿Qué debo tener en cuenta en un cuarto de baño?

En el caso de los cuartos de baño, todos los elementos se esconden de la vista con lo que es necesario por un lado contar con materiales adaptados a este entorno (cerámica, metal o cristal) y disponer por otro de un acceso fácil a las llaves de paso y de corte. La mayoría de las veces la humedad se debe a una excesivo aislamiento, que permite que el agua se condense y cree humedades. Para evitarlo es importante disponer de una ventilación adecuada.

La memoria de calidades está considerada como uno de los principales instrumentos de garantía para aquellas personas que compran una vivienda que todavía no está construida. El hecho de comprar una casa viendo solamente los planos puede conllevar ciertos riesgos, ya que no podemos saber cuál será el acabado final de la obra.

Por este motivo, la ley obliga al vendedor a entregar una copia gratuita de la memoria de calidades, donde deben reflejarse todos los materiales que van a utilizarse en la construcción. Y si decide realizar modificaciones, deben ser indicados al titular de la vivienda. Incluso los aislamientos térmicos y acústicos del edificio y las zonas comunes.

El objetivo es que el comprador cuente con todos los detalles y la información necesaria sobre la vivienda que va a adquirir y que será entregada en buen estado y con todas las garantías, tanto en los acabados que son visibles como en los posibles vicios ocultos que podemos encontrarnos en nuestro día a día.

Es muy importante que la leamos detenidamente, especialmente aquellas cuestiones que tienen que ver con la estructura del edificio. La decoración o distribución de la vivienda se puede modificar, pero la estructura del edificio y sus características no.

No es raro encontrar viviendas supuestamente de lujo que visiblemente ofrecen acabados excelentes, pero que ocultan una ejecución deficiente en lo que respecta a los elementos estructurales. Los aislamientos, las impermeabilizaciones, los sistemas de cubiertas y fachadas, la carpintería, los conductos de las instalaciones y el tipo de hormigón utilizado son factores que deben tenerse muy en cuenta antes de comprar una vivienda sobre el plano.