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Revisión del euríbor de tu hipoteca: la clave para una compra segura y bien planificada

Tras la progresiva subida de los tipos de interés aplicada por el Banco Central Europeo (BCE) entre julio de 2022 y septiembre de 2023 —con un incremento de cuatro puntos porcentuales en apenas 14 meses—, muchas personas vieron cómo las cuotas de sus hipotecas variables o mixtas aumentaban de forma significativa. De hecho, se estima que, en este periodo, en algunos casos el coste de sus préstamos llegó a encarecerse hasta en 8.000 euros respecto a lo que pagaban anteriormente.

Por suerte, desde el máximo alcanzado en el citado septiembre de 2023 (4,5 %), el BCE ha reducido los tipos de interés en ocho ocasiones, situándolos en el 2,15 % al cierre de 2025. Así que esta tendencia ha traído buenas noticias para quienes han pasado recientemente por el proceso de revisión del Euríbor de sus hipotecas, pues en los últimos meses han visto cómo sus cuotas disminuían considerablemente.

Es más, este momento de ajuste en las cuotas hipotecarias, que suele producirse una o dos veces al año, suele tener un impacto significativo en la economía familiar. Por eso, en nuestro blog queremos explicarte en detalle cómo afrontarlo y ofrecerte consejos prácticos para que puedas planificar la compra de tu vivienda con seguridad y tranquilidad.

¿Cuáles son las diferencias entre hipoteca fija, variable y mixta?

El Banco de España define el tipo de interés como «el porcentaje que expresa el coste o el rendimiento de un préstamo o de determinados instrumentos de ahorro». Por lo tanto, es un factor importante al solicitar un préstamo al banco, ya que expresa su coste y nos permite calcular qué cantidad deberemos pagar a largo plazo por haberlo solicitado. De ahí que sea muy importante que conozcamos su valor al pedirlo y también su evolución posterior, especialmente si nuestra hipoteca va a experimentar cambios en el futuro.

Esto se debe a que, al buscar el préstamo más adecuado para financiar la compra de su vivienda, el comprador debe elegir el tipo de interés que mejor se ajuste a sus necesidades. Actualmente, existen tres modalidades principales:

Hipoteca fija: el tipo de interés se mantiene constante durante el tiempo que dura el préstamo, de forma que la cuota mensual no varía en ningún momento. Su ventaja es que transmite seguridad y estabilidad por saberse en todo momento cuánto se va a pagar; aunque con el inconveniente de tener un interés inicial más alto que en las variables.

Hipoteca variable: la cuota mensual fluctúa en función de la situación del mercado, ya que la entidad financiera utiliza un índice de referencia para determinar el tipo de interés de cada momento y calcular su coste. Por lo tanto, implica más riesgos para el comprador, pero cuando los tipos son bajos puede suponer un ahorro considerable respecto a la hipoteca fija.

Hipoteca mixta: combina aspectos de ambas, porque lo habitual es que durante los primeros años el titular abone una cuota fija y posteriormente esta se convierta en variable. Es una opción interesante para las personas que necesitan tener cierta seguridad al principio y están dispuestas, a medio y largo plazo, a someterse a las revisiones del Euríbor de su hipoteca.

Mencionamos el Euríbor (Euro Interbank Offered Rate) porque este es el índice de referencia que se utiliza habitualmente en Europa para el cálculo de los intereses de los préstamos a tipo variable. Este refleja el coste al que los bancos se prestan el dinero entre sí, por lo que sirve como base para que luego cada entidad añada un diferencial fijo para calcular la cuota que debe pagar el cliente de hipoteca.

¿Cómo se aplica el Euríbor en hipotecas de vivienda?

El Euríbor lo calcula diariamente el Instituto Europeo de Mercados Monetarios (EMMI) para cinco plazos diferentes (una semana, un mes, tres, seis y doce meses, respectivamente). Para ello, utiliza una metodología híbrida que tiene en cuenta las transacciones reales que se realizan en el mercado monetario. Así que este índice de referencia depende de los tipos de interés que fija el BCE de manera periódica: si estos bajan, también lo hace el Euríbor, y viceversa.

En el caso de los préstamos de tipo variable para la compra de vivienda, lo más habitual es aplicar el Euríbor a doce meses para actualizar la cuota. Esto se hace durante la revisión anual del Euríbor de la hipoteca; aunque este trámite también se puede hacer con una frecuencia diferente (mensual, trimestral o semestral).

Así es el proceso de revisión del Euríbor de una hipoteca

La frecuencia se estipula en el contrato hipotecario, de forma que las fechas de revisión se calculan a partir del día de la firma del préstamo. Y una vez llegado el momento, la entidad bancaria realiza el cálculo de la cuota de esta manera:

En primer lugar, utiliza el último valor publicado del índice de referencia elegido (normalmente, el del Euríbor a 12 meses).

A continuación, el banco añade el diferencial fijo que se pactó en el momento de la firma.

El resultado de la suma entre el valor del Euríbor y el citado diferencial es el nuevo tipo de interés que se aplicará en el siguiente período.

Finalmente, recalcula la cuota mensual en función de ese nuevo tipo de interés y el capital pendiente de abonar. Esta permanecerá vigente hasta la siguiente revisión del Euríbor de la hipoteca.

¿Debe el prestatario hacer algo para la revisión del Euríbor de su hipoteca?

Si tienes una hipoteca variable o mixta que esté en un período susceptible de revisión, no es necesario que te desplaces a una oficina de tu banco o hagas ninguna gestión. Este es un proceso que realiza automáticamente la entidad financiera y del que te informará convenientemente para que sepas cuál es la cuota hipotecaria que tendrás que abonar durante el siguiente período.

De todas formas, algunos bancos ofrecen su propia calculadora o simulador para que sus clientes puedan saber en cada momento lo que deberán pagar a corto plazo, permitiéndoles planificar mejor sus finanzas. O si lo prefieren, estos también pueden realizar el cálculo por sí mismos, siempre y cuando conozcan el dato del Euríbor de Referencia, el diferencial que se le aplica a su préstamo, el capital pendiente de pagar y el plazo para abonarlo.

Conoce puntualmente la cuota de tu hipoteca variable o mixta

En resumen, la revisión del Euríbor de la hipoteca es un momento clave para quienes tienen una hipoteca variable o mixta, ya que puede marcar una diferencia significativa en la cuota mensual y en la planificación financiera a largo plazo. Conocer cómo funciona este proceso y qué factores influyen te permitirá tomar decisiones más seguras y aprovechar las oportunidades de ahorro.

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