¿Se puede comprar una vivienda sin escrituras?: todo lo que debes saber antes de dar el paso

Para la mayoría de las personas, comprar una casa es una de las decisiones más importantes de su vida. No solo por lo que supone mudarse e iniciar una nueva etapa en otro lugar, también por el esfuerzo financiero que implica y los compromisos que se adquieren: coste de la entrada y de los gastos derivados de la adquisición, pago de la hipoteca, facturas recurrentes, etc.  

Por eso, cuando surge la posibilidad de comprar la vivienda sin escriturar, hay quienes se plantean esta posibilidad por las ventajas que puede aportarles, especialmente del tipo económico. Pero la realidad es que se trata de una decisión con no pocos riesgos que es recomendable conocer antes de dar el paso, para tomar la mejor decisión ponderando tanto los pros como los contras. 

En Vía Célere estamos a tu disposición para acompañarte en el proceso de compra de tu nuevo hogar, así que en este artículo te ofrecemos todas las claves sobre la opción de no escriturar el inmueble. 

¿Qué implica comprar una vivienda sin escrituras?

Para entender lo que supone es importante distinguir entre dos conceptos que suenan similares, pero que desde el punto de vista legal son diferentes: 

• Por un lado, la propiedad es el derecho real y la titularidad que adquiere una persona sobre un elemento, como un inmueble. Así, para que esta se convierta en propietaria de una vivienda basta con que llegue a un acuerdo con su titular y firme un contrato privado de compraventa.

• Por otro lado, la inscripción de una propiedad es el proceso en el que, a través de un documento autorizado por un notario (una escritura pública) se da fe la transacción. Dadas sus características, este confirma la validez legal de la operación y, por tanto, permite que la nueva titularidad quede reflejada en el Registro de la Propiedad.

Y aquí es donde llegamos a la gran cuestión: ¿es posible comprar una vivienda sin escrituras? La respuesta es claramente sí, ya que, como acabamos de ver, el concepto legal de propiedad es independiente de que exista una escritura pública elevada ante notario que la confirme. En este sentido, el Código Civil español deja claro que el documento de compraventa que se firme será válido mientras incluya el consentimiento de las dos partes, el objeto por el que se realiza y el precio estipulado. 

Sin embargo, no es una opción muy popular entre los compradores, porque, como veremos a continuación, adquirir un inmueble sin escriturar significa asumir importantes riesgos. Especialmente del tipo jurídico, dado que, aunque legalmente la propiedad queda ligada al nuevo dueño, este tendrá problemas para hacer valer sus derechos frente a terceros en caso de que lo necesite.  

Ventajas de comprar vivienda sin escriturar

Por lo tanto, en España la ley permite la compraventa de una vivienda o finca sin escritura pública, así como mantener su propiedad sin que esta quede inscrita en el Registro de la Propiedad. Una opción para valorar por aquellos compradores que quieran: 

• Obtener un precio más bajo que en condiciones normales, porque al ser una propiedad con carencias legales, es habitual que, para compensar estas deficiencias, el vendedor suela aceptar un precio significativamente menor que su valor real de mercado.

• Ahorrar en gastos inmediatos, ya que la operación de compraventa no requiere el pago de los honorarios de la notaría, ni el abono de los gastos por la inscripción en el Registro de la Propiedad, ni el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) derivado de la escritura pública.

• Cerrar la operación más rápidamente, pues la transacción se puede formalizar casi de manera instantánea a través de un contrato privado. Esto permite evitar esperas de días o incluso semanas por los trámites administrativos y las agendas notariales.

• Conseguir rentabilidad a medio o largo plazo mediante la regularización de su situación a través de un expediente de dominio o inmatriculación. De esta forma, una vez realizado todo el proceso, el nuevo dueño podrá obtener un beneficio si decide vender la vivienda con escrituras a mayor precio.

Problemas de comprar una vivienda sin escriturar

A pesar de estos beneficios, pocos compradores se animan realmente a adquirir su nueva vivienda sin escrituras ni Registro en la Propiedad. Los riesgos son tan numerosos e importantes que no les faltan razones: 

• Ausencia de seguridad jurídica, porque al no estar inscrito el inmueble, su titularidad no es pública y no se puede verificar por terceros. Es decir, no hay manera legal de saber con certeza quién es su propietario. Lo que, lógicamente, puede generar dudas en caso de conflicto posterior o de que su propietario decida venderla.

• Riesgo de que se produzca una doble venta, pues se puede dar la situación de que una persona decida vender a dos personas su vivienda: en el primer caso sin registrar la operación y en el segundo mediante escritura pública. Un hipotético en el que, legalmente, el segundo comprador tendría preferencia sobre el primero.

• Imposibilidad de solicitar una hipoteca, debido a que los bancos no conceden préstamos sobre inmuebles que no están escriturados. De esta forma, el registro funciona como una garantía frente a terceros.

• Dificultades para vender o transmitir la vivienda, normalmente porque los compradores suelen solicitar garantías antes de dar el paso. Esto obliga a venderla a un precio más bajo e incluso puede provocar problemas en la gestión de las herencias.

• Posibilidad de que haya deudas ocultas, ya que cuando una casa está inscrita es posible pedir una Nota Simple para comprobar si tiene embargos, impagos de IBI o cargas pendientes. En cambio, cuando se compra una vivienda sin escrituras, no hay constancia de su situación, de forma que el nuevo propietario puede encontrarse con deudas inesperadas.

• Problemas urbanísticos, dado que muchas veces la ausencia de escrituras significa que hay algún tipo de irregularidad, como una construcción en suelo protegido o el incumplimiento de la normativa municipal. Así que implica asumir el riesgo de recibir multas o incluso, en casos extremos, de órdenes de demolición del inmueble.

¿Cuáles son las razones más habituales para que haya viviendas sin escriturar?

Pese a que los problemas de comprar una vivienda sin escrituras suelen pesar más que las ventajas, todavía no es extraño encontrar inmuebles de este tipo en el mercado. Las razones son varias, como herencias no resueltas en las que los herederos nunca han formalizado el cambio de propiedad, viviendas autoconstruidas en suelos rústicos sin licencia, inmuebles antiguos que han pasado de padres a hijos mediante acuerdos verbales o divisiones horizontales en las que, aunque los edificios constan como una sola unidad, se venden por pisos.  

Cómo comprobar la situación del inmueble

Antes de comprar la vivienda, es muy recomendable verificar si cuenta con escrituras y figura en el Registro de la Propiedad. Esto puede hacerse solicitando una Nota Simple en el propio Registro para comprobar si está inscrita, quién figura como su titular y si hay algún tipo de carga. O también solicitando su Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica, un documento que refleja la localización, superficie y titular catastral.  

En caso de detectar algún problema o incluso que la vivienda no cuenta con escrituras, el posible comprador deberá tener en cuenta estos aspectos antes de tomar la decisión: 

• La identidad del verdadero propietario: es importante exigir documentos que acrediten su titularidad real.

• La idoneidad de consultar a un abogado especializado: un profesional le ayudará a aclarar sus dudas y a detectar posibles discrepancias entre lo que figura en el catastro y en el registro.

• El coste de la regularización: registrar una vivienda que no tiene escrituras puede requerir tanto pasos adicionales como gastos notariales y registrales superiores a los de una compraventa normal.

• La opción de elevar el contrato a escritura pública: es una solución para aquellos contratos privados que acaban de formalizarse.

Comprar una vivienda sin escrituras: qué decisión tomar

Por todo lo comentado, se trata de una opción viable, pero con riesgos evidentes que, en muchos casos, no compensa al comprador. Básicamente, porque este podrá encontrarse más adelante con problemas para demostrar su propiedad, con limitaciones administrativas y fiscales que le impidan solicitar una hipoteca o llevar a cabo ampliaciones y reformas; y, en última instancia, procesos administrativos largos y costosos sin decide regularizar su situación.  

Todo ello hace que comprar una vivienda sin escrituras sea algo poco recomendable para un comprador particular que tiene previsto tener el inmueble como su residencia principal. Y que realmente solo sea un camino aconsejable para inversores con experiencia, liquidez y paciencia para lidiar con los procesos burocráticos necesarios para su escrituración y posterior Registro en la Propiedad.  

Conclusión: una decisión que exige información y seguridad

Comprar vivienda sin escriturar puede parecer una oportunidad atractiva por su precio o rapidez, pero también implica asumir riesgos que pueden afectar a tu tranquilidad futura. Conocer el estado real del inmueble, entender sus implicaciones legales y valorar si te compensa afrontarlo es clave antes de dar cualquier paso. 

Si quieres avanzar con seguridad y tomar decisiones informadas, descárgate gratuitamente nuestra ‘Guía para comprar una casa’, donde encontrarás consejos prácticos, pasos claros y recomendaciones profesionales para acompañarte durante todo el proceso. 

Te recomendamos: 

• ¿Cuánto hay que dar de entrada para un piso?: todo lo que debes saber antes de comprar
• Derechos del comprador de una vivienda: todo lo que debes saber antes de comprar