Comprar una vivienda implica completar varios trámites antes de llegar a la firma definitiva ante notario. Una de las dudas más habituales entre quienes están comenzando el proceso es cuánto tiempo transcurre desde la reserva de la vivienda hasta la firma de las escrituras y la formalización de la financiación.
La respuesta depende de distintos factores, como la rapidez con la que se gestione la documentación, los plazos del banco, la tasación o la situación registral del inmueble. Aun así, conocer cada etapa ayuda a planificar mejor la compra y evitar imprevistos.
En esta guía explicamos cuánto se tarda en firmar una hipoteca, los plazos que se indican hacen referencia al periodo comprendido entre la firma del contrato de arras o el inicio de la tramitación hipotecaria y la formalización de la compraventa ante notario, una situación habitual en la compra de vivienda de segunda mano.
En el caso de la obra nueva, el proceso suele ser diferente. El contrato de reserva puede firmarse durante la fase de comercialización de la promoción, cuando la vivienda todavía está en construcción o incluso antes de que comiencen las obras. En estas circunstancias, pueden transcurrir meses o incluso años hasta la entrega y escrituración de la vivienda. Por este motivo, la solicitud de la hipoteca suele realizarse cuando la promoción está próxima a finalizar y no en el momento de la reserva.
Antes de acudir a la notaría intervienen varios actores: comprador, vendedor, entidad financiera, tasadora, notario y registro. Cada uno de ellos participa en un proceso que suele desarrollarse de forma consecutiva.
Aunque cada caso tiene particularidades, el procedimiento habitual suele incluir por este orden:
En términos generales, una vez firmado el contrato de arras o iniciada la tramitación hipotecaria, el proceso suele completarse en un plazo de entre uno y tres meses, aunque determinadas operaciones pueden cerrarse antes o prolongarse más.
La reserva suele ser el primer compromiso formal entre comprador y vendedor. Su objetivo es retirar temporalmente la vivienda del mercado mientras se prepara la documentación necesaria para avanzar en la operación.
Según explicamos antes en el artículo sobre el contrato de reserva de vivienda, este acuerdo permite garantizar la disponibilidad del inmueble durante un plazo determinado.
En estos primeros días el comprador suele:
Cuando ambas partes acuerdan las condiciones, suele firmarse el contrato de arras, que establece el precio de compraventa y la fecha límite para elevar la operación a escritura pública.
Una vez firmado el acuerdo previo, comienza una de las etapas más importantes. Cuando alguien busca información sobre cuánto se tarda en firmar una hipoteca, normalmente se refiere al tiempo que necesita la entidad financiera para analizar la solvencia del comprador y aprobar el préstamo.
Aunque puede variar según el banco, normalmente se requiere:
Si la documentación está completa, el análisis suele durar entre varios días y dos semanas. De esta forma, los expedientes más sencillos suelen resolverse con rapidez, mientras que los perfiles con ingresos variables, trabajadores autónomos o compradores con varias fuentes de renta pueden requerir revisiones adicionales.
La tasación es un requisito imprescindible para la mayoría de las hipotecas. Su finalidad consiste en determinar el valor de la vivienda a efectos de financiación y establecer el porcentaje que el banco está dispuesto a prestar.
Según el procedimiento habitual del mercado hipotecario, la visita del tasador suele programarse pocos días después de la solicitud y el informe puede estar disponible aproximadamente en una semana.
Algunas circunstancias pueden alargar el proceso:
Cuando la tasación está finalizada, el banco dispone de uno de los elementos fundamentales para aprobar definitivamente la operación.
Tras aprobar la financiación, la entidad entrega al cliente la documentación precontractual. Uno de los documentos más relevantes es la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que recoge las condiciones personalizadas de la hipoteca.
Aquí aparece uno de los plazos legales más importantes de todo el procedimiento.
La Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE), establece que el prestatario debe disponer de un período de reflexión antes de la firma.
Antes de formalizar la hipoteca, el comprador debe acudir al notario para recibir asesoramiento gratuito y resolver cualquier duda relacionada con el préstamo.
Durante esta comparecencia se verifica que comprende todas las condiciones contractuales. Este trámite es obligatorio y debe realizarse antes de la firma definitiva. Por este motivo, incluso cuando el banco ya ha aprobado la financiación, todavía es necesario esperar a que se complete esta fase legal.
Una vez superados todos los pasos anteriores llega el momento más esperado: la firma ante notario.
Ese día suelen realizarse dos actos simultáneos:
Posteriormente, la documentación se presenta en el Registro de la Propiedad para inscribir al nuevo titular de la vivienda. Desde el punto de vista práctico, el comprador recibe las llaves una vez formalizada la operación y realizado el pago correspondiente.
Aunque muchas personas se preguntan cuánto se tarda en firmar una hipoteca, la realidad es que existen variables que pueden reducir considerablemente los tiempos. Son las siguientes:
La agilidad suele depender en gran medida del comprador. Entregar desde el primer momento toda la documentación financiera evita requerimientos posteriores y reduce las revisiones internas del banco.
Las operaciones avanzan más rápido cuando la vivienda dispone de toda la información necesaria:
Analizar diferentes propuestas hipotecarias antes de firmar las arras permite tomar decisiones más rápidas cuando llega el momento de solicitar financiación.
Del mismo modo, existen circunstancias que pueden alargar significativamente el calendario previsto. Especialmente, las siguientes:
Las discrepancias entre catastro y registro, las cargas pendientes o ciertas incidencias urbanísticas pueden obligar a realizar gestiones adicionales.
Si durante el estudio hipotecario cambian los ingresos del comprador, la entidad puede volver a analizar el expediente.
La ausencia de justificantes de ingresos, declaraciones fiscales o documentos bancarios suele generar retrasos innecesarios.
Cuando el valor de tasación resulta inferior al esperado, pueden surgir nuevas negociaciones con el banco o con el vendedor.
Para tener una referencia práctica, este podría ser un escenario habitual si la reserva se produce mediante un contrato de arras:
En operaciones especialmente ágiles es posible completar el proceso en aproximadamente un mes. En situaciones más complejas puede prolongarse hasta dos o tres meses.
Entender cuánto se tarda en firmar una hipoteca ayuda a organizar mejor cada fase de la adquisición y a evitar tensiones de última hora.
También resulta recomendable calcular previamente los gastos asociados a la operación, comparar distintas ofertas financieras y revisar con detalle toda la documentación del inmueble. En este sentido, nuestra ‘Guía para comprar una casa’ puede servir de apoyo para conocer cada paso del proceso.
Conocer cuánto se tarda en firmar una hipoteca permite afrontar la compra de una vivienda con mayor tranquilidad y previsión. Aunque cada operación tiene sus particularidades, lo más habitual es que el proceso completo, desde la reserva mediante contrato de arras hasta la firma de las escrituras, se sitúe entre uno y tres meses. La preparación de la documentación, la rapidez de la tasación y los plazos de estudio del banco son factores determinantes para que todo avance sin contratiempos.
Planificar cada fase con antelación, comparar ofertas hipotecarias y revisar cuidadosamente la documentación del inmueble puede marcar la diferencia entre una operación ágil y una llena de retrasos.
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