Declaración de nuevas cláusulas abusivas en hipotecas dirigidas a consumidores

El pasado 21 de enero, el Gabinete Técnico del Tribunal Supremo informó de la Sentencia dictada por dicho Tribunal con fecha 21 de diciembre de 2015. La relevancia de esta resolución radica en el gran impacto y calado que va a suponer respecto a las condiciones de contratación de préstamos hipotecarios con consumidores.

En síntesis, la referida sentencia declara nulas determinadas cláusulas incluidas en los préstamos hipotecarios de Banco Popular (entre ellas la cláusula suelo) y en los de BBVA. A continuación paso a resumir cuales son estas cláusulas y que fundamentos esgrime el Tribunal Supremo para motivar la nulidad de las mismas:

• Vencimiento anticipado del préstamo: Estas cláusulas se consideran legales siempre y cuando respondan a causas justificadas y tengan en cuenta circunstancias tales como la duración y la cuantía del préstamo y siempre que se comunique al deudor hipotecario la posibilidad de rehabilitar el préstamo, previo pago de las cantidades efectivamente adeudadas más sus respectivos intereses.

• Imposición de todos los gastos derivados del contrato: La sentencia declara nulas aquellas cláusulas que atribuyan al consumidor todos los gastos derivados de la hipoteca (notaría, registro, impuestos correspondientes a la entidad financiera).

• Gastos pre-procesales y procesales: Se consideran nulas las cláusulas que impongan al consumidor el pago de los gastos pre-procesales y procesales en los que pueda incurrir la entidad bancaria a consecuencia de incumplimientos por parte del deudor hipotecario de obligaciones que dimanen del préstamo.

• Cambio de destino del inmueble objeto de hipoteca: Se reconocen como abusivas las cláusulas que prohíban al deudor hipotecario cambiar el destino del inmueble sin el consentimiento expreso del banco.

• Aceptación telefónica: Se declaran también abusivas las cláusulas que equiparan la aceptación telefónica de una oferta o de condiciones particulares del préstamo a la aceptación por escrito.

• Cláusulas suelo: No pueden utilizarse cláusulas que, pese a ser comprensibles y legibles, impliquen una alteración del objeto del préstamo o de su equilibrio económico, que pueda pasar inadvertida al deudor hipotecario.

• Cláusula de intereses moratorios o de demora: Esta cláusula se declarará nula cuando los intereses moratorios o de demora superen en más de dos puntos los intereses remuneratorios pactados.

En cuanto a la posible repercusión de la declaración de nulidad de las clausulas, la sentencia establece que la misma no supone el cierre de todos los procedimientos de ejecución hipotecaria que se hallen en curso y que puedan verse afectados por esta resolución judicial. De lo contrario se podría producir un perjuicio indirecto a los consumidores ya que esta situación podría desembocar en una restricción de la concesión del crédito por parte de las entidades bancarias y en consecuencia, dificultar el acceso a la vivienda por parte de los consumidores.

Para evitar esta circunstancia, la sentencia prevé que en los casos de flagrante morosidad es razonable que el procedimiento de ejecución continúe aún en el caso de que el contrato pudiera incluir cláusulas nulas.

Analizado el contenido de la Sentencia, cabe afirmar que viene a poner freno a determinadas prácticas abusivas utilizadas por las entidades bancarias en la contratación de préstamos hipotecarios con consumidores. Asimismo proyecta una imagen del ordenamiento jurídico más transparente y garantista y lanza un mensaje de mayor seguridad y protección a los ciudadanos, quienes en ocasiones se ven expuestos y, en cierto modo, indefensos frente a prácticas bancarias como las descritas en este artículo ‘Declaración de nuevas cláusulas abusivas en hipotecas dirigidas a consumidores’.