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Escritura pública de compraventa: guía práctica para compradores de vivienda

Comprar o vender un inmueble es una actividad lo suficientemente importante para que las personas involucradas quieran tener las máximas garantías legales durante todo el proceso. Por eso, aunque no es imprescindible generar una escritura de compraventa cada vez que se cierra este tipo de transacción, sí es muy recomendable hacerlo, ya que este documento puede ahorrar más de un quebradero de cabeza en el futuro.

Dados sus beneficios y utilidad, en Vía Célere queremos poner hoy el foco en este escrito para contarte en qué consiste y, lo más importante, cómo obtenerlo fácilmente si compras o vendes una propiedad. ¡Así que sigue leyendo para enterarte de todo!

¿Qué es una escritura pública de compraventa?

Es un documento que se crea y suscribe públicamente para acreditar de forma legal la transacción de un inmueble. Su objetivo es dar veracidad y seguridad jurídica a la operación, de forma que tanto el vendedor como el comprador disfruten de plenas garantías y puedan demostrar que han formalizado correctamente la compraventa.

Así, aunque en España no es obligatorio formalizar una escritura pública cada vez que se transfiere una vivienda, esta sí es necesaria si el nuevo propietario quiere inscribirla en el Registro de la Propiedad. Algo altamente recomendable si pretende disfrutar de las mencionadas garantías y de protección legal (por ejemplo, frente a terceros o en casos de ocupación ilegal), tener acceso a financiación (como una hipoteca), vender la vivienda en el futuro o evitar problemas si decide alquilarla.

¿Existen alternativas a la escritura pública de compraventa?

Sí, aunque no ofrecen las mismas garantías legales que esta. La opción más interesante para las partes es la firma de un contrato privado de compraventa, para el cual no se necesita la presencia de un notario. Este es legal y válido conforme al Código Civil, siempre y cuando el documento cumpla con tres requisitos: que deje constancia del consentimiento del vendedor y del comprador, que se transmita un objeto cierto (un inmueble) y que se estipule el precio pactado.

La ventaja de este acuerdo privado es que es más rápido y económico, ya que no conlleva los gastos notariales. Y, además, también puede incluir las mismas cláusulas que la escritura pública de compraventa. Sin embargo, no permite la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad, lo que significa mayor inseguridad desde el punto de vista legal y la imposibilidad de solicitar una hipoteca o de recibir protección frente a terceros.

Ventajas de tener una escritura pública de compraventa

Por todo lo comentado, es muy recomendable llevar a cabo esta operación frente a un notario, porque este se encargará de crear y validar este documento. Especialmente para el comprador, ya que a partir de ese momento podrá demostrar legalmente que el inmueble está registrado a su nombre y le pertenece.

Esto le permitirá:

Tener plena seguridad jurídica, porque garantiza que el propietario es la única persona que tiene derechos sobre el inmueble. De esta forma, el vendedor no podrá volver a vender la propiedad a terceros.

Solicitar protección frente a intentos de fraude y reclamaciones, porque podrá hacer valer sus derechos si es víctima de un intento de estafa o los deudores del anterior dueño le reclaman dinero.

Financiar la compra del inmueble mediante hipoteca, ya que las entidades financieras solo ofrecen este servicio si el mismo ha sido convenientemente inscrito en el Registro de la Propiedad.

Disfrutar de eficacia legal y procesal, pues este documento es una prueba irrefutable del acuerdo. Esto evita que el dueño tenga que demostrar su propiedad en el futuro, en el caso de estar inmerso en un contencioso judicial.

Operar con transparencia y bajo el control de las autoridades, debido a que el notario se encarga de verificar la identidad de las partes que intervienen en el acuerdo, el estado legal del inmueble y el cumplimiento de las obligaciones fiscales.

Proceso para conseguir una escritura pública de compraventa

Una vez que el vendedor y el comprador se han puesto de acuerdo respecto a las condiciones de la transacción y al pago, para formalizar la operación de forma pública deben acudir a un notario. Este profesional es el encargado de redactar el documento con valor legal, de verificar que los datos son correctos y de comprobar también que se cumplen las obligaciones recogidas en el mismo.

Así, estos son los pasos para obtener la mencionada escritura pública de compraventa:

El notario solicita al comprador y vendedor toda la documentación necesaria.

Este prepara el documento y lee sus cláusulas frente al comprador y vendedor. De esta forma, se asegura que ambos están de acuerdo con lo indicado y entienden también sus términos.

Tras dar todas las partes su visto bueno, el notario, el comprador y el vendedor proceden a firmar la escritura.

A continuación, el comprador formaliza el pago del inmueble, normalmente aportando un cheque nominativo o mediante transferencia bancaria.

Finalmente, y tras confirmar que el pago se ha realizado, el vendedor entrega las llaves al nuevo propietario.

¿Qué información es necesaria para completar la escritura pública?

Para poder concretar la escritura pública de compraventa, las dos partes interesadas deben aportar varios documentos.

En concreto, el vendedor deberá entregar:

El título de propiedad del inmueble.

Su DNI o NIE.

El certificado de eficiencia energética.

La cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación.

El certificado que acredita que está al corriente de los pagos de la comunidad de propietarios.

Los últimos recibos de impuestos vinculados a la vivienda, como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

El documento que demuestra que el inmueble no tiene cargos o embargos.

Las notas simples del Registro de la Propiedad que reflejen la situación jurídica del inmueble.

Por su parte, el comprador deberá aportar:

Su DNI o NIE.

Los datos bancarios para la realización del pago.

Un justificante de sus ingresos, especialmente si para completar la compraventa necesita disponer de financiación hipotecaria.

Los documentos de financiación, en caso de que vaya a financiar la compra mediante un crédito hipotecario.

El contrato de arras, si es que se firmó con anterioridad e implicó el anticipo de una parte del coste total del inmueble.

¿Cuál es el coste de obtener este documento?

En lo que respecta exclusivamente a los honorarios del notario que se encargará de emitir la escritura pública de compraventa, estos están regulados por el Real Decreto 1426/1989. Según el mismo, la cantidad se calcula según el valor del inmueble, aunque, como referencia, lo normal es que el coste esté entre los 600 y los 1.200 euros. Principalmente, porque en el caso de las transferencias cuyo valor se sitúa entre los 150.253,04 euros y los 601.012,10 euros, el precio es el 0,5 % del valor total; mientras que si supera los mencionados 601.012,10 euros, este porcentaje baja al 0,3 %.

A ello también hay que sumar otros gastos, como el IVA del 21 % sobre estos honorarios notariales, el precio de los folios de la escritura y sus copias o los costes de inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad. Estos últimos también están asociados a su valor y, en condiciones normales, suelen oscilar entre los 200 y los 700 euros.

Además, deben considerarse todos los gastos que implica comprar una vivienda. Nos referimos a los relacionados con el pago de impuestos (en función de si esta es de obra nueva o de segunda mano), con la obtención de certificados (como el de eficiencia energética), con el proceso de tasación o con los honorarios de los registradores y gestores que intervengan en la compraventa.

Una vez que tenemos la escritura pública de compraventa, ¿cuál es el plazo para registrarla?

Por último, es importante que el nuevo propietario sepa que tiene un plazo de 15 días hábiles para acudir al Registro de la Propiedad desde que se produjo la firma de la escritura pública (siempre y cuando toda la información sea correcta y los impuestos se hayan liquidado). Hacerlo fuera del plazo no implica sanción ni es impedimento para completar el trámite, pero sí puede causar problemas si el dueño necesita reclamar más adelante o agilizar el proceso para solicitar una hipoteca sobre el inmueble.

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