Comprar una vivienda implica tomar varias decisiones económicas, y una de ellas es conocer cuánto vale realmente el inmueble que queremos adquirir. Aunque el precio de venta sirve como primera referencia, existen otros factores que pueden influir en su valoración, desde la ubicación y la superficie hasta el estado de conservación o las condiciones del mercado inmobiliario.
Si estás pensando en solicitar una hipoteca, seguramente hayas oído hablar de la tasación de vivienda. Este procedimiento permite determinar el valor de una propiedad mediante una evaluación técnica y es uno de los trámites habituales durante el proceso de financiación.
Pero… ¿cómo se realiza una tasación, cuánto cuesta y qué ocurre si el resultado es inferior al precio de compra? Conocer estos aspectos te ayudará a planificar mejor tu presupuesto y evitar imprevistos.
Una tasación inmobiliaria es una valoración técnica que determina el valor de un inmueble en una fecha concreta, teniendo en cuenta sus características físicas, su situación jurídica y las condiciones del mercado.
En España, las tasaciones destinadas a determinadas finalidades financieras, como la garantía de un préstamo hipotecario, están reguladas por la Orden ECO/805/2003, que establece los métodos de valoración, las comprobaciones necesarias y los requisitos que deben cumplir los informes.
Este procedimiento permite disponer de una referencia independiente sobre el inmueble y ayuda al comprador a conocer el valor de la vivienda y al banco a calcular la financiación.
Aunque ambos conceptos están relacionados, pueden presentar diferencias. El precio de venta es la cantidad que solicita el propietario o promotor por la vivienda y que finalmente puede acordarse con el comprador. Mientras que el valor de tasación se obtiene mediante un análisis técnico que utiliza criterios y métodos establecidos según la finalidad de la valoración.
Por ejemplo, una vivienda anunciada por 300.000 euros podría recibir una tasación de 285.000 euros. Esta diferencia puede deberse a las características del inmueble, los precios de viviendas comparables o las condiciones del mercado en el momento de la valoración.
También puede ocurrir lo contrario y que la tasación supere el precio acordado. En cualquier caso, el importe obtenido representa una valoración realizada en función de las condiciones del mercado en ese momento y puede cambiar con el tiempo.
El proceso combina una inspección presencial, la revisión de documentos y un análisis técnico del mercado.
Aunque determinados procedimientos pueden variar según la finalidad de la valoración, una tasación hipotecaria suele desarrollarse en las siguientes fases.
Antes de calcular el valor, la sociedad tasadora reúne la información necesaria para identificar correctamente el inmueble.
Entre los documentos que pueden utilizarse se encuentran la información registral, la referencia catastral, los planos y el certificado de eficiencia energética. Esta revisión permite comprobar las características oficiales de la propiedad y detectar posibles discrepancias documentales.
Durante la visita comprueba superficies, distribución, estado aparente de conservación y otros elementos relevantes. También puede tomar fotografías y efectuar mediciones que posteriormente incorporará al informe.
Según explica el Banco de España, esta inspección forma parte de las comprobaciones necesarias para realizar una tasación hipotecaria.
Una vez revisado el inmueble, se estudian los valores de propiedades comparables. Para ello, se consideran viviendas de características semejantes en cuanto a ubicación, superficie, antigüedad y estado de conservación.
Uno de los procedimientos utilizados es el método de comparación, que permite estimar el valor a partir de referencias inmobiliarias, realizando los ajustes técnicos correspondientes.
Dependiendo del tipo de inmueble y de la finalidad del informe, pueden aplicarse otros métodos previstos en la normativa.
El proceso finaliza con un documento que recoge la identificación del inmueble, sus características, las comprobaciones realizadas y los criterios utilizados para calcular el valor.
El informe también incluye el valor calculado, la fecha de valoración y, cuando corresponda, las advertencias o condicionantes detectados. Este documento permite conocer los criterios utilizados por el tasador y resulta especialmente relevante para tramitar una hipoteca.
El precio de una tasación inmobiliaria puede variar dependiendo de la empresa encargada, la ubicación del inmueble, su superficie y sus características. Por este motivo, conviene solicitar varios presupuestos antes de contratar el servicio y comprobar qué incluye cada uno.
En España, cuando se solicita una hipoteca sujeta a la Ley 5/2019, el comprador debe asumir los gastos de tasación. Así lo recoge el Banco de España, que también recuerda que la valoración debe realizarla una sociedad tasadora homologada y supervisada.
El comprador puede presentar al banco una tasación realizada por una sociedad homologada, siempre que esté vigente y cumpla los requisitos legales. La entidad financiera deberá aceptarla, aunque podrá realizar las comprobaciones que considere oportunas sin cobrar por ellas.
Esta situación puede afectar directamente al dinero necesario para adquirir una vivienda. Según el Banco de España, las entidades suelen financiar hasta un determinado porcentaje del valor de tasación, aunque la cantidad concedida depende también de sus criterios de riesgo y de los ingresos y la situación financiera de quien solicita la hipoteca.
Imaginemos que estás valorando la compra de una vivienda por 250.000 euros y que su tasación resulta ser de 230.000 euros. Si la entidad ofrece una financiación equivalente al 80 % del valor tasado, el préstamo alcanzaría los 184.000 euros.
Las tasaciones utilizadas para solicitar una hipoteca tienen una vigencia de seis meses desde su emisión. Durante ese plazo, el informe puede presentarse ante distintas entidades financieras, siempre que haya sido elaborado conforme a los requisitos aplicables.
Una vez transcurrido ese periodo, será necesario disponer de una valoración vigente para tramitar la operación.
Conviene tener presente que realizar una tasación tampoco garantiza la aprobación del préstamo. El banco evaluará otros aspectos, como los ingresos, el endeudamiento y la capacidad de pago del solicitante.
Si estás preparando la compra de una casa, hay algunas comprobaciones que pueden facilitar el proceso:
La tasación de vivienda permite conocer el valor técnico de un inmueble y entender cómo factores como la ubicación, la superficie, el estado de conservación o la situación del mercado inmobiliario influyen en su precio. Además de ser un requisito habitual para solicitar una hipoteca, esta valoración ayuda a planificar mejor la financiación y a tomar decisiones más informadas durante el proceso de compra.
Contar con una referencia objetiva sobre el valor de una vivienda puede marcar la diferencia a la hora de calcular el presupuesto necesario y evitar imprevistos en la operación. Por ello, conocer cómo funciona una tasación y qué aspectos se tienen en cuenta es un paso importante antes de convertirse en propietario.
Para seguir planificando tu compra, en Vía Célere hemos preparado nuestra ‘Guía para comprar una casa’, donde encontrarás información sobre los pasos del proceso, la documentación necesaria, los gastos y otros aspectos que conviene revisar antes de convertirte en propietario.
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