Derechos del comprador de una vivienda: todo lo que debes saber antes de comprar

Comprar una casa es un proceso que puede resultar algo complejo, especialmente si es la primera vez que pasamos por él. Por eso, es recomendable que, además de buscar asesoramiento profesional, nos informemos con antelación sobre los principales derechos que tiene el comprador de una vivienda para hacerlos valer llegado el momento de la verdad. 

En este sentido, aunque las garantías pueden variar ligeramente según la comunidad autónoma donde nos encontremos, es importante destacar que los compradores de propiedades tienen una serie de derechos fundamentales que protegen su interés en la operación de transacción.  

En este artículo, hemos recopilado los más importantes para que puedas defender tus intereses y tengas la mejor experiencia posible durante la compra de tu futura vivienda. 

Principales derechos del comprador de una vivienda

Derecho a recibir una información transparente y veraz

La adquisición de una vivienda es un paso importante, especialmente porque para muchas personas implica un esfuerzo económico considerable. Por ello, es esencial que se trate de una decisión bien informada, en la que no se oculte ningún dato relevante, toda la información proporcionada sea veraz y no se omita ningún aspecto básico. Esto significa que el comprador tiene derecho a conocer: 

• En qué situación jurídica está el inmueble (por ejemplo, si tiene cargas o deudas).

• Si tiene algún tipo de problema o litigio legal, como una demanda.

• El estado físico o de conservación en el que se encuentra la vivienda, especialmente si hay defectos estructurales importantes o averías que requieran de una reparación.

Derecho a la protección frente a las cláusulas abusivas

En el contrato de compraventa, el vendedor puede tratar de imponer unas condiciones desproporcionadas o injustas para el comprador, aprovechando que este desconoce sus derechos o la forma habitual de proceder en estos casos. Además, estas cláusulas abusivas pueden presentarse en el contrato de forma encubierta, lo que dificulta su detección. 

Pero, por fortuna, la legislación española protege a los consumidores y compradores de vivienda frente a estas situaciones, especialmente mediante el artículo 82 del Real Decreto Legislativo 1/2007 (TRLGDCU), de 16 de noviembre. Esto permite declarar nula una cláusula de pleno derecho o la reclamación por parte del afectado si, por ejemplo, el contrato trata: 

• De imponer penalizaciones desproporcionadas por retrasos o pagos anticipados.

• Eximir al vendedor de su responsabilidad en caso de negligencia.

• Penalizar al comprador por el desistimiento del contrato cuando este se produce por la pérdida de su viabilidad económica.

Derecho a la formalización de un contrato por escrito

Una operación de compraventa puede formalizarse a través de un contrato verbal, aunque no es recomendable. Es más, el comprador tiene el derecho a solicitar que el acuerdo se cierre mediante un contrato escrito, el cual puede ser privado o público. Este último incluso será obligatorio si se busca dar seguridad jurídica a la transacción y oficializar el cambio de titularidad del inmueble frente a terceros, ya que se formaliza ante un notario.  

Derecho a recibir un inmueble libre de cargas

Este es otro de los derechos del comprador de una vivienda que se pueden considerar básicos, porque antes de firmar puede solicitar que se le facilite un certificado emitido por el Registro de la Propiedad que acredite que el inmueble no tiene cargas pendientes, como hipotecas, embargos o deudas. Y si las hay, también puede reclamar al vendedor su cancelación previa para no adquirir ninguna obligación financiera junto a la propiedad.   

Derecho a la entrega según las condiciones pactadas

La parte vendedora debe comprometerse a entregar la vivienda con las características acordadas antes de la firma del contrato. Es decir, esta debe tener los servicios, las condiciones de habitabilidad y las características que se describieron previamente. Por ejemplo, si las dos partes pactaron que la casa se entregaría sin muebles, y finalmente esta sigue amueblada tras el traspaso, el comprador puede reclamar su retirada inmediata, solicitar una compensación económica por el incumplimiento o incluso pedir la anulación de la venta si considera que había mala fe.  

Derecho a la reclamación si no se cumple lo acordado

Al hilo del anterior derecho del comprador de una vivienda, este puede solicitar una reparación si no se cumplen alguna de las condiciones pactadas. Para ello, deberá contar con pruebas que sostengan su reclamación, como el propio contrato de compraventa, comunicaciones por escrito entre las partes, fotos o informes que demuestren el incumplimiento (como la existencia de defectos en la propiedad) o los testimonios de testigos que corroboren su versión. 

Habitualmente, se suele reclamar por retrasos en la entrega, defectos en la construcción, ausencia de características acordadas o existencia de vicios ocultos. En estos casos, el comprador notificará al vendedor la situación para iniciar un proceso de negociación o mediación; de forma que, si este no lo acepta o no se llega a un acuerdo, el nuevo propietario podrá realizar una reclamación formal para que la formalización de un proceso judicial que determine las responsabilidades.  

Derecho a la garantía en viviendas nuevas

Los compradores de inmuebles de obra nueva disfrutan de una serie de garantías según lo establecido por la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE). En concreto, esta establece los siguientes plazos según el problema existente: 

• 10 años de garantía por defectos estructurales (seguro decenal), lo que incluye pilares, vigas, cimentación, muros de contención y forjados, entre otros.

• 3 años de garantía por defectos ocultos, constructivos o de instalaciones que afecten a la habitabilidad del inmueble.

• 1 año de garantía si se detectan desperfectos en acabados, como pintura mal aplicada, tarima suelta, grifería defectuosa, puertas que no cierran bien, etc.

Derecho al desistimiento (en algunas circunstancias)

En España, los consumidores disponen de 14 días naturales para anular una compra o contrato en determinadas situaciones, como en los acuerdos cerrados a distancia o fuera del establecimiento mercantil, vinculados al comercio minorista, que implican viajes combinados o créditos al consumo. Sin embargo, esta situación es más compleja en el caso de los derechos del comprador de una vivienda, por lo que no se puede hablar de desistimiento, sino de retracto. 

Los compradores pueden retractarse de su adquisición y solicitar la anulación del contrato sin penalización, siempre y cuando: 

• Cumplan con los plazos estipulados, tanto por la normativa de su comunidad autónoma como por el contrato de compraventa firmado.

• No haya una cláusula específica en el contrato de compraventa que limite este derecho a la retractación o en la que el comprador haya renunciado previamente al mismo.

• Disponga de razones válidas para retractarse, como el incumplimiento de las condiciones contractuales, la existencia de vicios ocultos o la falta de información relevante antes de la firma.

• Notifique formalmente al vendedor su intención de retractarse de la compra.

Vía Célere vela por tus derechos como comprador de una vivienda

En Vía Célere estamos comprometidos con los derechos de los compradores de nuestras viviendas, ya que, además de contar con nuestro propio Código de Conducta para que nuestros profesionales se comporten de forma íntegra en todo momento, también ofrecemos servicios específicos para nuestros clientes que incluyen: 

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