2025 es un año relevante para el alquiler turístico, porque el sector está inmerso en un profundo proceso de regulación que busca aportarle claridad y transparencia. Se estima que, en España a finales del pasado año, había cerca de 400.000 viviendas en esta situación, con un incremento del 16,5 % respecto a 2023. Por lo que es una actividad que está teniendo un evidente impacto en el mercado inmobiliario y que demanda una revisión para contentar a todas las partes implicadas.
Así, a partir del próximo 1 de julio entrará en vigor una importante medida, la del registro único de alquiler turístico. De ella queremos hablarte hoy en Vía Célere, para que conozcas cómo afectará a los propietarios de vivienda que quieran hacer este tipo de negocio y también cómo puede influir en los precios del mencionado mercado.
Es una medida que ha puesto en marcha en España el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana para adaptar la regulación nacional a la normativa que se ha impuesto en Europa a raíz del Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, en la que obliga a los estados miembros a facilitar la recogida y el intercambio de datos relativos a los arrendamientos temporales.
Ante esta obligación, en España se ha optado por la creación de una ventanilla única digital para centralizar toda la información correspondiente a los arrendamientos, de forma que se asegure el orden, el control y la protección en lo relativo a la realización de esta actividad. Esta ha sido regularizada por el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, una normativa que, además, obliga a que todos los inmuebles destinados al uso turístico o de temporada cuenten con un código de registro en el caso de que se publiciten en plataformas en línea que permitan la formalización de contratos de alquiler a distancia.
De esta forma, las mencionadas plataformas online están obligadas a verificar que los anuncios que publiquen incluyan este número y a impedir la comercialización de los inmuebles que no dispongan de él. La razón es que este proceso de ‘etiquetado’ permitirá que las autoridades puedan hacer un seguimiento más eficiente de los alquileres de corta duración, asegurando el cumplimiento de la normativa europea y facilitando también la cooperación entre las comunidades autónomas, los ayuntamientos y el Colegio de Registradores para su implementación y el seguimiento del registro.
El mencionado Real Decreto 1312/2024 entró en vigor en España el 2 de enero de 2025, aunque no comenzará a ser efectivo hasta el 1 de julio de este mismo año. Lo que significa que, a partir de esta fecha, todos los propietarios que ofrezcan alojamientos vacacionales en el país, ya sean particulares o empresas, deberán contar con el citado código si quieren publicitar su inmueble en una plataforma online.
Esta es una medida de la que quedan excluidos los arrendamientos urbanos de larga duración (regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos), además de los hoteles y servicios similares, los albergues, campings y aparcamientos de caravanas. Por lo que afecta únicamente a:
Así, en caso de no registrar la vivienda o de aportar información que sea incorrecta o incompleta (y no se subsane este problema en los 7 días posteriores a su notificación), el Ministerio de Vivienda podrá retirar la licencia del inmueble e impedir que opere en el mercado. De hecho, las plataformas dispondrán de 48 horas desde la notificación para eliminarlo. Y el propietario podrá exponerse a sanciones económicas que variarán en función de la comunidad autónoma en la que se encuentre la vivienda, pudiendo estar estas entre los 2.000 euros y, aproximadamente, el medio millón.
Para llevar a cabo este nuevo registro único del alquiler turístico y obtener el código, el propietario debe acreditar que el inmueble es adecuado para ese uso y que, por tanto, cumple con todos los estándares de calidad y seguridad precisos para albergar un servicio de hospedaje. Para ello, debe aportar toda la documentación necesaria y que demuestra tanto su propiedad como el cumplimiento de la normativa que se exige para su consideración de piso de alquiler turístico.
De esta forma, con el fin de completar el registro y obtener el número, el propietario debe presentar:
Y, de igual manera, es necesario que aporte información adicional sobre las características del servicio de alquiler turístico que pretende dar: si va a alquilar toda la vivienda o lo va a hacer por habitaciones, el número máximo de personas que podrán habitarla y la demostración de que cumple con los requisitos específicos de la comunidad autónoma en el que este se encuentra.
Una vez que el propietario tenga preparada toda la documentación que necesita para llevar a cabo el registro único de su alquiler turístico, debe dirigirse presencialmente al Registro de la Propiedad o de Bienes Muebles competente, o acceder de forma telemática a la sede del Colegio de Registradores.
Para completar el trámite de forma telemática deberá seguir estos pasos:
Además, cada año (doce meses) se debe aportar un modelo informativo de los arrendamientos de corta duración para cada categoría y tipo de arrendamiento. Este documento deberá detallar información sobre la actividad realizada, como el número de contratos de arrendamiento que se han realizado en ese período, la duración de cada estancia y los ingresos obtenidos. De hecho, los propietarios están obligados a actualizar los datos del registro si se produjera algún cambio en la propiedad o normativa, así como a comunicar la baja de la vivienda si se cesa la actividad de alquiler turístico para uso temporal.
Para el propietario de la vivienda, esta nueva medida añade una nueva capa burocrática al proceso del alquiler turístico de corta duración, pero también le aporta ciertas ventajas. Por un lado, obtiene la seguridad jurídica de realizar la actividad de forma legal, lo que también le permitirá anunciarse en las plataformas destinadas a este servicio y, por lo tanto, a obtener visibilidad. Y, por el otro, también tiene la certeza de que está operando en un mercado donde la competencia es leal, de forma que sus potenciales clientes estarán más tranquilos y seguros.
Sin embargo, los inversores y los operadores a gran escala probablemente vean encarecidos los costes de la gestión de todos estos nuevos trámites, como la inscripción obligatoria y la actualización permanente. Por lo que los especialistas en el sector creen que el nuevo registro único del alquiler turístico podría disuadir a la inversión, especialmente entre los inversores extranjeros o institucionales.
Mientras que, en el caso de los pequeños propietarios, también se podría acabar apreciando un impacto negativo por la imposición de estas nuevas medidas de seguimiento, especialmente porque el incremento de los controles fiscales y tributarios puede reducir la rentabilidad neta de sus negocios. De ahí que, en los próximos meses, el crecimiento del mercado del alquiler de vivienda de corta duración pueda verse afectado; y que, además, existan dudas de cómo convivirá esta nueva normativa con la legislación local, ya que las competencias en materia de vivienda y turismo corresponden a las comunidades autónomas.
En resumen, el nuevo registro único del alquiler turístico permitirá regularizar la actividad y combatir la economía sumergida. Pero también puede acabar desincentivando la inversión en el sector y provocando que muchos propietarios retiren sus inmuebles del mercado por resultarles una actividad engorrosa y poco rentable.
Todo esto puede llevar a una mayor competencia en zonas turísticas de alta demanda y, por tanto, a un incremento de los precios. Así que los próximos meses prometen ser claves para el sector del alquiler turístico y probablemente se necesite una implementación paulatina y coordinada entre todas las partes para que las medidas tengan el impacto positivo que se busca.
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