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¿Cuánto hay que dar de entrada para un piso?: todo lo que debes saber antes de comprar
Comprar una vivienda es un paso que requiere tener claras muchas cosas. Una de las más importantes es cuánto dinero hay que dar por adelantado para poder iniciar el proceso de compra, porque para muchas personas esta cantidad constituye la principal barrera de entrada al mercado inmobiliario. Y es que, en España, si la adquisición no puede hacerse al contado, hay que tener en cuenta que el banco en raras ocasiones concede una financiación del 100 % para que el cliente pueda completar la transacción.
Esto significa que, en la mayoría de los casos, el comprador debe tener ahorrada una parte importante del coste total de la casa para poder hacerse con las llaves. Una cantidad que depende de varios factores, aunque es generalmente sencilla de calcular con antelación para saber si la operación es viable desde el punto de vista económico. Por eso, en este artículo te damos todas las claves que debes saber para calcular cuánto hay que dar de entrada para un piso y te ofrecemos varios consejos para prepararte antes de que llegue el momento de la verdad.
¿Qué es la entrada de un piso?
Es la cantidad de dinero que debe abonar el comprador en un primer momento cuando adquiere la vivienda mediante financiación hipotecaria. Por lo tanto, se trata de un pago inicial que ha de poner de su propio bolsillo antes de que el banco le abone el préstamo para poder ir pagando la parte restante.
La razón es que, de forma habitual, la hipoteca solo alcanza a cubrir el 80 % del valor más bajo entre los dos importes que se toman como referencia en la operación: el precio de compraventa que pactan el vendedor y el comprador y el valor de la tasación de la vivienda. Aunque existen casos concretos en los que la financiación puede llegar al 100 %, eliminando así la necesidad de aportar entrada:
- Si el comprador posee un perfil financiero muy solvente y ofrece plenas garantías de pago, como en el caso de los funcionarios.
- Cuando es posible recurrir a un aval ICO del gobierno, ya que este los concede por un valor del 20 % de la vivienda (o del 25 % si la vivienda tiene una alta eficiencia energética) en casos concretos, como aquellos en los que la compra es de primera vivienda y los compradores son menores de 35 años o familias con menores a cargo.
- Si la vivienda que se adquiere es propiedad del propio banco.
- En aquellos casos en los que la tasación resultante muestra que su valor real es muy superior al que se pagará por su compra.
Cómo saber cuánto hay que dar de entrada para un piso
Si el banco puede llegar a ofrecer una hipoteca equivalente al 80 % del valor real o de compra de la vivienda, lo normal es pensar que el comprador deberá pagar al principio el 20 % restante. Pero realmente esto no es así, porque una compraventa de vivienda también conlleva otros gastos importantes que han de abonarse al principio para que todo pueda hacerse correctamente.
Por lo tanto, la cantidad que debemos ahorrar para poder acceder a la compra del piso la tendremos que calcular de esta forma:
- La entrada mínima habitual: es el mencionado 20 % que nuestro banco no llega a cubrir. Por ejemplo, en el caso de un piso que nos va a costar 200.000 euros, deberemos abonar al principio 40.000 euros en este concepto.
- Gastos adicionales para completar la compraventa: es una cantidad que oscila entre el 10 % y el 15 % del valor de la operación. Teniendo en cuenta el ejemplo anterior, a los 40.000 euros de base deberemos añadir entre 20.000 y 30.000 euros más, para una entrada total de 60.000 – 70.000 euros.
¿Qué incluyen estos gastos adicionales?
Para saber con exactitud cuánto hay que dar de entrada para un piso y tener claro a dónde va a ir destinado nuestro dinero, es recomendable conocer qué trámites de la compraventa tienen un coste para el comprador. Son los siguientes.
Impuestos
Se llevan la mayor parte del dinero que tenemos que pagar en gastos adicionales. Si la vivienda es nueva, hay que pagar un 10 % del coste en concepto de IVA. Y si es de segunda mano, se debe abonar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), el cual oscila entre el 4 % y el 10 % en función de la comunidad autónoma y de si el comprador puede solicitar alguna reducción (puede haber tipos reducidos en el caso de que vaya a ser vivienda habitual, se trate de una familia numerosa o de una persona con discapacidad).
Notaría
La escritura pública de compraventa tiene que ser otorgada por un notario. Sus honorarios están regulados por ley y dependen del coste de la vivienda: suelen estar entre el 0,2 y el 0,5 % del valor del inmueble. Así que, en el caso de un piso de 200.000 euros, la cantidad estará entre 400 y 1.000 euros, en función también de la extensión de la escritura y de la solicitud de copias.
Registro
La inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad a nombre de su nuevo titular también tiene un coste. Al igual que ocurre con el gasto de notaría, este está regulado por ley. Aunque la cantidad es menor: aproximadamente, entre el 0,1 % y el 0,25 % del precio del inmueble. Así que, para un piso de 200.000 euros, habrá que pagar entre 200 y 500 euros.
Tasación
Antes de conceder una hipoteca, el banco exige que una sociedad tasadora oficial homologada por el Banco de España tase la vivienda y confirme que el precio de compraventa se ajusta a su valor real. Este trámite debe pagarlo el comprador y tiene un coste que se sitúa entre los 250 y 600 euros para un inmueble estándar.
Comisión inmobiliaria
En algunos casos, si la operación de compraventa se realiza con la intermediación de una agencia inmobiliaria, los honorarios de esta irán a cargo del comprador. Su coste total suele situarse entre el 3 % y el 7 % del valor de la operación, cantidad a la que habrá que sumar el IVA correspondiente. Por lo que, en un piso de 200.000 euros, esta puede estar entre 6.000 y 14.000 euros más el IVA.
Gestoría
Es otro gasto que hay que tener en cuenta a la hora de calcular cuánto hay que dar de entrada para un piso, aunque lo normal es que el banco se haga cargo de él. La razón es que la participación de una gestoría no es obligatoria por ley en las operaciones de compraventa, pero la entidad financiera suele solicitarla para asegurarse de que el préstamo hipotecario se inscribe correctamente y cuenta con todas las garantías jurídicas.
Aspectos para tener en cuenta antes de pagar la entrada para un piso
Para poder afrontar con garantías la compra, no basta con saber cuánto hay que dar de entrada para el piso. También hay que prepararse con antelación para ahorrar el dinero necesario y disponer de cierto margen por si aparecen gastos imprevistos. Estos son algunos consejos para evitar sorpresas:
- Para poder conceder una hipoteca, el banco realiza un estudio de la situación financiera del solicitante. En él, calcula su ratio de endeudamiento: el porcentaje de sus ingresos mensuales que debe destinar para el pago de sus deudas, incluida la cuota hipotecaria. Como máximo, este no debe superar el 35-40 % de sus ingresos, ya que, en caso de hacerlo, lo normal es que deniegue la concesión del préstamo.
- Antes de comprar la vivienda es recomendable revisarla bien y solicitar información sobre su situación, incluyendo si tiene cargas en el Registro, hay deudas pendientes con la comunidad de vecinos, se esperan derramas en el edificio o va a requerir algún tipo de reforma para su habitabilidad. Todos estos aspectos pueden suponer gastos añadidos a los habituales, como la mencionada entrada, la cuota de la comunidad, los suministros, el IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) o el seguro.
- El Certificado de Eficiencia Energética también da información interesante sobre el coste de vivir en el inmueble, porque permite hacerse una idea de cuál es su consumo en calefacción o aire acondicionado.
- Es aconsejable contar con un fondo de emergencia posterior a la compra, para poder afrontar cualquier gasto imprevisto que pueda surgir durante los primeros meses. Lo ideal es reservar una cantidad de dinero equivalente a, al menos, 6 meses de gastos fijos mensuales de la vivienda, incluida la cuota de la hipoteca.
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En definitiva, calcular cuánto hay que dar para la entrada de un piso implica tener en cuenta no solo el 20 % no cubierto por la hipoteca, sino también los impuestos y gastos asociados a la operación. Con una buena planificación, podrás afrontar la compra con seguridad y sin sorpresas. Por eso, si quieres profundizar más y tomar decisiones bien fundamentadas, te recomendamos que te descargues a continuación nuestra ‘Guía para comprar una casa’:
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