¿Comprar obra nueva o segunda mano?: guía completa para tomar la decisión correcta

Cuando un comprador o inversor en vivienda accede al mercado, sabe que durante el proceso de adquisición de su futura propiedad deberá tomar muchas decisiones. Y una de las más importantes es la de comprar obra nueva o de segunda mano, porque, según se decante por una u otra opción, los costes, la gestión de la operación y las necesidades del inmueble serán muy diferentes.

Según el estudio “La vivienda de obra nueva en 2024” realizado por Fotocasa Research, actualmente el 69 % de las viviendas que se compran en España son de segunda mano. Sin embargo, hasta el 65 % de los compradores llegan a valorar durante todo el proceso la opción de adquirir una casa a estrenar, con un 20 % teniendo claro que este es el único tipo de inmueble que quieren conseguir.

Si todo va según lo previsto, en 2025 se cerrarán más de 600.000 operaciones de compraventa. Por lo que, si tienes la intención de ser uno de sus compradores, en este artículo te dejamos las ventajas de decantarse por cada una de las opciones.

Diferencias entre comprar obra nueva o segunda mano

Antes de entrar en detalles sobre los beneficios de ambas, es necesario aclarar los conceptos. Cuando hablamos de inmueble de obra nueva, normalmente nos referimos a aquel que no ha tenido inquilinos viviendo en él, independientemente de si se compra directamente a la promotora o constructora, a una persona física o se adquiere sobre plano (por no estar todavía construida).

Aunque, a la hora de tributar, es importante tener en cuenta que las transmisiones de vivienda también se pueden considerar como obra nueva si esta ha sido arrendada durante menos de dos años, por lo que en este caso el comprador debe tributar por IVA.

Mientras tanto, la vivienda de segunda mano es toda aquella que no entra dentro de la descripción que acabamos de dar sobre la obra nueva: se trata del inmueble que ya ha sido habitado en algún momento, independientemente de quien lo haga: su propietario o un inquilino. Con la excepción comentada de los alquileres inferiores a los dos años, en cuyo caso la compraventa se consideraría como la primera entrega del bien. 

Ventajas de comprar obra nueva

Vivienda para entrar a vivir

La obra nueva nos proporciona un espacio a estrenar que, generalmente, no necesitará ninguna reforma o añadido. Algo que no suele ocurrir en la segunda mano, porque su uso genera desgaste y es muy posible que, después de comprarla, tengamos que hacer alguna obra para mejorar su habitabilidad.

Opciones de personalización

Si la compra se formaliza en una fase temprana de la construcción o se realiza sobre plano, el propietario puede solicitar que algunos aspectos se hagan a su medida: desde lo más sencillos, como el color de las paredes, los materiales utilizados, el mobiliario o los acabados, a otros más complejos, como la distribución de las habitaciones.

Certificado de eficiencia energética

Actualmente, por exigencia de la normativa vigente, las viviendas de obra nueva deben cumplir con unos requisitos mínimos de eficiencia energética. Esto es un aspecto a tener en cuenta a la hora de valorar comprar obra nueva o segunda mano, porque tener un inmueble construido para ser eficiente significa ahorrar en costes relacionados con la calefacción o la luz.

Inmueble a la última

La obra nueva también es sinónimo de modernidad y últimos avances tecnológicos. Normalmente, las promotoras y constructoras buscan aportar un plus a sus proyectos con instalaciones que conviertan en ‘inteligente’ a la vivienda, como la domótica. Por eso, se calcula que en 2025 ya 1 de cada 5 lo son gracias a soluciones que permiten incrementar la seguridad, ofrecer notificaciones en tiempo real a los residentes, realizar gestiones y cambios en remoto (como encender y apagar las luces o modificar la temperatura) o monitorizar su situación.

Esto, además de incrementar considerablemente la comodidad de las personas que viven en el inmueble y ayudar a optimizar sus consumos, también contribuye a incrementar su precio de cara a una futura venta.

Mayores garantías

Al tratarse de viviendas de reciente construcción, los constructores se suelen responsabilizar si se detectan desperfectos o fallos en la construcción, los materiales o el diseño. Lo que, lógicamente, es más difícil que ocurra en los casos de segunda mano, salvo que el comprador consiga demostrar que la casa presenta vicios ocultos: es decir, que los desperfectos sean graves, que ya existieran al realizarse la venta y que no se puedan identificar a primera vista.

Mejor ubicación y zonas comunes

Los proyectos de obra nueva tienen muy en cuenta el entorno y la ubicación del inmueble. Actualmente, los compradores dan una enorme importancia a la presencia de todo tipo de servicios alrededor de la vivienda, como supermercados, farmacias, colegios e institutos, centros de salud y hospitales o parques y lugares de ocio. Y no solo eso, porque en bastantes casos están dispuestos a pagar más si disponen de zonas comunes específicas en su comunidad de vecinos, como piscina, gimnasio o sala de reuniones.

Ventajas de comprar vivienda de segunda mano

Menor precio

Por lo general, y de media, en España la vivienda de segunda mano es 254 euros por metro cuadrado más barata que la de obra nueva. Tan solo en las Comunidades Autónomas de Canarias y Galicia el precio del m2 de la vivienda nueva fue más bajo en el período analizado por los Registradores de la Propiedad (entre enero y marzo de 2024).

Esto tiene mucho sentido, porque la depreciación de una vivienda por cada año que pasa suele estar entre el 1,5 % y el 2 % de su valor. Y es que, con el paso tiempo, es inevitable que el uso de las instalaciones y el desgaste de los materiales provoque que su precio disminuya.

Tiempos de espera más reducidos

Al estar terminada y contar con todo lo necesario, el comprador puede disfrutar de ella rápidamente. En cambio, si la compra de obra nueva se produce cuando todavía no ha terminado de construirse, el nuevo propietario deberá tener paciencia hasta que pueda recibir las llaves y darle un uso pleno. 

Opciones de reforma

Gracias a que es más barata, el comprador puede valorar la opción de reformar la vivienda para dejarla totalmente a su gusto. Mientras los nuevos inmuebles se entregan ya terminados, la segunda mano ofrece mayor libertad para hacer cambios profundos en el diseño o el estilo, una vez que se ha cerrado la operación de compraventa.

Menos trámites administrativos

A la hora de comparar la opción de comprar obra nueva con la segunda mano, un detalle importante es que, en el primero de los casos, la vivienda necesitará disponer de permisos y licencias específicas como el certificado final de obra, la licencia de primera ocupación, la cédula de habitabilidad o el mencionado certificado de eficiencia energética.

Todos estos documentos deben tramitarse para que la casa pueda ser habitada, mientras que en los inmuebles de segunda mano ya estarán disponibles. De forma que el comprador no tendrá que dedicar tiempo a estas gestiones administrativas.

Precio negociable

Al tratarse de vendedores particulares, es más fácil que fijen precios negociables para sus viviendas de segunda mano. Esto contrasta con la postura tradicional de las promotoras y constructoras, más partidarias de tener precios fijos que se ajusten al mercado y la inversión que han realizado.

Entorno y vecindario más consolidado

Los compradores que dan mucha importancia al entorno también encontrarán una ventaja en las viviendas de segunda mano. Esto se debe a que, antes de animarse a comprar, podrán analizar con tranquilidad tanto el vecindario como el entorno.

En cambio, las viviendas de obra nueva son como una ‘caja de sorpresas’: si se construyen en un entorno o barrio de reciente creación, necesitarán tiempo para crecer y asentarse. Por lo que, de primeras, generan algunas incertidumbres sobre su futuro y la forma en la que evolucionará su barrio.

Estilo más clásico

Todo depende del gusto del comprador, pero el mercado de segunda mano ofrece más variedad de estilos y diseños arquitectónicos. Adquirir una vivienda nueva tiene sus ventajas, pero esta no tendrá seguramente el encanto de vivir en una casa de construcción antigua que esté, por ejemplo, en el centro de una ciudad.

Así, detalles como las molduras, los suelos de madera o los azulejos antiguos pueden marcar la diferencia en favor de la vivienda de segunda mano si su nuevo propietario es partidario de lo vintage y prefiere sacrificar ciertas comodidades con tal de vivir en una casa con mucha historia.

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