Ley de propiedad horizontal para pisos turísticos: ¿cómo afecta a los propietarios y las comunidades de vecinos?

España es el segundo país más visitado del mundo, según datos de la Organización Mundial de Turismo. Anualmente viajan hasta él 83,7 millones de personas, cifra solo superada por los 89,4 millones que eligen Francia como destino vacacional. Por eso, la nación ibérica es una de las más afectadas en los últimos años por el fenómeno de los pisos turísticos, el cual está teniendo un importante impacto en el ya de por sí convulso mercado inmobiliario.  

De hecho, 2023 y 2024 han sido dos años de sucesivos récords en el dato de pisos turísticos en España, ya que, por ejemplo, entre sus respectivos meses de febrero este creció un 9,2 %. Y aunque en noviembre de 2024 se produjo la primera caída desde inicios de 2023, las 368.295 viviendas turísticas activas en ese momento fueron el segundo mejor registro de la serie histórica nacional.  

Sin embargo, la reciente modificación de la Ley de Propiedad Horizontal para regular los pisos turísticos promete cambiar el panorama de esta actividad. Y con ello, alterar también el mercado de la vivienda. ¿Quieres saber las razones? ¡Sigue leyendo y te las contamos!  

¿A qué se debe el auge de los pisos turísticos en los últimos años? 

En el citado mes de noviembre, el 1,38 % de las viviendas en España se destinaban al alquiler turístico. Pero, más allá del dato, esta situación sí supone un problema en algunas de las ciudades más visitadas, como Madrid, Málaga, Barcelona o San Sebastián. Por ejemplo, en la capital, el porcentaje de estas viviendas respecto al total de alquileres llega hasta el 24,29 % en el distrito Centro; mientras que en el distrito barcelonés de Ciutat Vella, este alcanza el 10,64 %.  

Detrás de esta tendencia hay varias razones, como: 

• La expansión de las plataformas para el alquiler turístico, porque facilitan la contratación de este servicio. 

• La alta demanda turística, especialmente en los meses con más visitantes, como julio y agosto. 

• La rentabilidad de este tipo de operaciones, porque los pisos turísticos no están sometidos a la Ley de Vivienda, lo que significa que los propietarios pueden fijar los precios que estimen oportunos por los alquileres de corta estancia. 

• El riesgo de ocupación que algunos propietarios asocian al alquiler de larga estancia, lo que los lleva a priorizar el alquiler turístico. 

El impacto negativo de los pisos turísticos en el mercado y la necesidad de regulación 

En los últimos años, el auge de este tipo de negocio está teniendo un impacto nocivo en el mercado de vivienda. La causa principal es la reducción de la oferta de los alquileres tradicionales, lo que está incrementando la presión sobre un mercado que ya estaba bastante tensionado. Así, en 2024 se apreció un incremento de los precios del alquiler de hasta el 7 % anual en ciudades de algunas de las comunidades autónomas más afectadas, como Baleares y Madrid. Lo que representa un problema grave, si se tiene en cuenta que algunos inquilinos deben destinar más del 40 % de sus ingresos a pagar sus cuotas.  

Además, esta tendencia también está teniendo un efecto negativo en la demografía de los barrios más turísticos. En muchos casos, estos han dejado de ser accesibles a las clases trabajadoras y se han convertido en zonas exclusivas para ciudadanos con alta capacidad adquisitiva y para turistas. Así que muchas personas se están viendo desplazadas a la periferia desde las ciudades afectadas.  

Y tampoco hay que obviar otras consecuencias. En algunos barrios tradicionalmente residenciales, los vecinos ya han expresado su malestar por tener que convivir con turistas que no se comportan de forma cívica por estar de paso o por el alza de precios que se ha producido en sus barrios. Situaciones que se han acabado convirtiendo en auténticos problemas sociales que demandan medidas específicas, como la regulación de la actividad mediante, por ejemplo, cambios específicos en la Ley de Propiedad Horizontal. 

¿Qué cambios introduce la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal para pisos turísticos?  

La entrada en vigor de la última Ley de Vivienda en 2023 incentivó que muchos propietarios decidieran apostar por este nuevo modelo de negocio en detrimento del alquiler tradicional. De esta forma, lograron esquivar las limitaciones y controles que incluía la nueva normativa, y pudieron aprovechar el vacío legal existente en España en lo referido al alquiler turístico.  

Pero esta situación ya está empezando a cambiar por la implementación de medidas para regular la actividad y establecer unos mecanismos de control. La primera, la entrada en vigor el 2 de enero de 2025 del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regulaba el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos en lo relativo a los servicios de alquiler de los alojamientos de corta duración. Este obliga a los arrendadores de estos servicios que utilicen plataformas online a obtener y proporcionar una serie de datos e información para la correcta gestión de los alquileres. 

Y, la medida más reciente y relevante, la modificación en la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal mediante la Disposición final cuarta de la Ley Orgánica, de 2 de enero. Según esta, a partir de ahora: 

• El propietario que quiera realizar un alquiler turístico deberá obtener la aprobación expresa de la comunidad de propietarios. 

• La citada aprobación expresa requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios, que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.  

La nueva situación tras los cambios en la Ley de Propiedad Horizontal para pisos turísticos 

Estas novedades suponen un punto de inflexión para la actividad del alquiler de pisos turísticos. En 2019 el Tribunal Supremo ya creó jurisprudencia para que las comunidades de propietarios pudieran limitar o condicionar la utilización de sus viviendas para este tipo de negocio. Y ahora, desde el 3 de abril de 2025, las mencionadas comunidades también deberán dar su consentimiento expreso —mediante la mencionada mayoría— para que cualquiera de sus viviendas comience a ofrecerse en alquiler turístico.  

Este último detalle es importante, porque conviene aclarar que las viviendas que ya estuvieran utilizándose para esta actividad con anterioridad al 3 de abril de 2025 podrán seguir realizándola, siempre que lo hagan en las mismas condiciones y plazos que establece la normativa de alojamientos turísticos de la comunidad autónoma respectiva. 

Por ello, todo apunta a que estas modificaciones en la Ley de Propiedad Horizontal funcionarán como cortapisas para la actividad, ya que ahora los propietarios: 

• Dependerán de la aprobación de su comunidad de vecinos para poder alquilar por primera vez sus pisos a turistas. 

• Podrán enfrentarse a reclamaciones judiciales e indemnizaciones por daños y perjuicios si realizan esta actividad sin la debida autorización de su comunidad. 

• En algunos casos, deberán abonar una cuota o un mayor porcentaje de gastos comunes por ejercer el alquiler turístico, si es que así lo acuerdan con su comunidad de vecinos como medida compensatoria.  

La regulación de los pisos turísticos, una asignatura aún pendiente en todo el país 

Aún es pronto para determinar el alcance real que tendrán estas modificaciones realizadas en la Ley de Propiedad Horizontal en la regulación de los pisos turísticos, pero de lo que no hay duda es de que actualmente el debate sigue más vivo que nunca. De hecho, se espera que siga dando mucho que hablar, ya que la mayoría de las comunidades autónomas siguen trabajando de forma independiente para alcanzar soluciones propias que ayuden a contentar a todas las partes.  

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