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Seguro decenal de obra nueva: lo que debes saber antes de comprar tu casa
Cuando una persona adquiere una vivienda de obra nueva, lo último que puede esperar es que esta presente un vicio o defecto que afecte a su estructura. Sin embargo, este es un riesgo del que ningún comprador está exento, porque los procesos de la construcción son complejos y pueden darse errores o problemas que, en los peores casos, incluso lleguen a comprometer la seguridad y la estabilidad del edificio.
Por lo tanto, es fundamental tener en cuenta este aspecto antes de completar la compra del inmueble. No solo para poder detectar estos vicios o defectos que sean inapreciables a la vista, también para conocer el papel que juega en todo esto el seguro decenal de obra nueva. Este se presenta como una garantía frente a imprevistos así, por lo que en las siguientes líneas vamos a contarte todo lo que necesitas saber sobre él antes de estrenar tu casa nueva.
¿De dónde proviene el seguro decenal de obra nueva?
Desde el 1 de enero de 2022, tras su compra, en España los productos nuevos tienen una garantía legal de tres años contra defectos de fabricación, mientras que, en el caso de los de segunda mano, esta es de un año. Un respaldo legal que también se hace extensible a los productos que incorporan contenidos o servicios digitales, en cuyo caso la cobertura es de un par de años.
Por lo tanto, tiene pleno sentido que este tipo de garantías se hagan extensibles también a la compraventa de viviendas, tanto en el caso de que estas sean de obra nueva como en el de que se transfieran de segunda mano. Por tanto, mientras que en este último caso el plazo para reclamar la presencia de vicios o defectos ocultos es de 6 meses, si el inmueble es nuevo el período es mucho más extenso: de hasta 10 años.
La base legal de esta garantía está en el apartado 1 del artículo 19 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE), en el que se establece el régimen de garantías exigibles para las obras de edificación por daños materiales ocasionados por vicios y defectos de la construcción. En él se detallan los tres tipos de seguros materiales, de caución o garantía financiera:
- Para garantizar, durante un año, el resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras, pudiendo ser sustituido por la retención por parte del promotor de un 5 % del importe de la ejecución material de la obra.
- Para garantizar, durante tres años, el resarcimiento de los daños materiales causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de unos determinados requisitos de habitabilidad.
- Para garantizar, durante 10 años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
¿Qué es el seguro decenal de obra nueva?
Por lo tanto, estamos hablando de una póliza que protege a los compradores frente a las situaciones más graves: aquellas en las que se detecte la presencia de defectos estructurales durante los primeros 10 años desde la finalización de la obra. Es decir, vicios que afecten a la estructura y la resistencia del edificio, y que puedan tener su origen en fallos en la construcción, la utilización de materiales defectuosos, problemas por el asentamiento sobre el terreno o un pobre mantenimiento.
Algunos ejemplos de estos defectos estructurales son:
- Grietas grandes en paredes y techos, especialmente si son en muros de carga.
- Deformación de alguna estructura, como vigas, columnas, paredes o techos.
- Suelos desnivelados o hundidos por una mala cimentación.
- Acero oxidado, lo que puede afectar a su resistencia y durabilidad.
- Corrosión del hormigón, provocando grietas o la destrucción de este material.
- Humedades y filtraciones, un problema que, si no se soluciona, a la larga puede afectar a la estructura del edificio.
- Fallos en techo, cubierta o tejado, causados por infiltraciones de agua, fuertes vientos, deterioro de materiales o acumulación de hongos y moho.
En España, ¿es obligatorio el seguro decenal de obra nueva?
Sí, desde la entrada en vigor de la mencionada LOE, es obligatorio ofrecer una garantía decenal para cualquier edificio de obra nueva que se vaya a tener un uso residencial. Las únicas excepciones son, según la Ley 53/2002:
- En el caso de autopromoción (de construcción para uso propio), siempre y cuando la vivienda no se vaya a vender en el plazo de diez años.
- De la realización de ciertas obras de rehabilitación.
¿Y en quién recae la responsabilidad de la contratación de este seguro decenal de obra nueva? La respuesta es sencilla: en la persona o empresa que asume la iniciativa en el proceso de la construcción de la vivienda, por lo que en condiciones normales será el promotor o constructor. Este deberá suscribir la póliza antes de su finalización, porque en el caso de no completar el trámite en el momento debido, posteriormente no podrá inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad.
¿Qué cubre el seguro decenal de obra nueva?
Durante los diez años posteriores a la finalización de la obra, el seguro decenal ofrece una cobertura esencial frente a daños graves que puedan comprometer la estructura del edificio. Esta póliza incluye protección ante defectos constructivos, fallos en cimentaciones, pilares o muros de carga, así como los costes derivados de su reparación. En determinados casos, también puede cubrir problemas de impermeabilidad que afecten a la habitabilidad. Si el daño estructural fuera tan severo que obligara a demoler y reconstruir, el seguro contempla incluso los gastos asociados a ese proceso.
Por otro lado, quedan excluidos de esta cobertura los desperfectos estéticos, los daños provocados por un uso inadecuado o por falta de mantenimiento, y cualquier problema que no afecte directamente a la estabilidad o seguridad del inmueble. Si bien, de forma opcional, el contratante también puede solicitar garantías adicionales, como la impermeabilización de fachadas y cubiertas, la renuncia o abandono de recurso frente a los agentes de edificación (el contratista, proyectista y la dirección facultativa), la revalorización de capitales o los daños que se pudieran causar en bienes ya existentes.
Por lo demás, el seguro decenal de obra nueva se calcula en función de las características técnicas del riesgo, la suma que se asegura y las garantías que se hayan contratado. Y tiene una prima única que normalmente se paga en dos plazos: el primero, valorado entre el 20 % y el 50 % del total, que se abona en el momento de la formalización de la pre-póliza; y el segundo, la cantidad restante, la cual se paga al emitirse la entrada de la cobertura (tras la recepción de la obra).
¿Cómo detectar vicios o defectos estructurales en una vivienda?
Algunos de ellos podrán percibirse a simple vista. Los más graves que afecten a los cimientos se manifestarán en forma de grietas o fisuras, mientras que también es posible detectar problemas relacionados con las humedades por malos olores o la aparición de filtraciones visibles en paredes, techos e incluso mobiliario. Además, un mal funcionamiento del sistema eléctrico puede ser indicativo de que hay un fallo en la instalación; mientras que la percepción de más frío o ruido de lo normal puede indicar problemas en el aislamiento.
Sin embargo, en otros casos estos vicios o defectos pueden no apreciarse antes de formalizar la compra, por lo que es recomendable contratar el servicio de un perito arquitecto para que realice un informe sobre el estado de la vivienda. Y, en la situación de detectar este algún problema, este se podrá utilizar como prueba legal en una reclamación judicial.
El compromiso de calidad de Vía Célere con sus promociones
En Vía Célere ofrecemos viviendas de obra nueva seguras y de calidad, por lo que, además de incluir su correspondiente seguro decenal, estas son diseñadas y ejecutadas conforme a las normativas vigentes y el correspondiente Código Técnico de Edificación. De hecho, al finalizar la compraventa, hacemos entrega de la correspondiente memoria de calidades, que incluye toda la información relevante sobre sus elementos, acabados e instalaciones.
Por eso, si estás buscando una nueva vivienda, contacta con nosotros e infórmate. Y, por supuesto, también te animamos a descargarte nuestra ‘Guía para comprar una casa’, en la cual incluimos toda lo que necesitas saber para dar este paso tan importante.
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