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Comprar casa en España siendo no residente: guía completa y consejos legales
España se ha convertido en uno de los destinos favoritos de los extranjeros para para comprar una casa, bien sea para vivir, vacacionar o como inversión. De hecho, de acuerdo con el Consejo General del Notariado, en 2024 se registraron 139.102 compras de viviendas por parte de extranjeros.
Sin embargo, para comprar una casa en España siendo no residente se deben tener en cuenta una serie de requisitos para concretar el proceso. Al llegar a un país nuevo, es importante informarse bien y buscar asesoramiento profesional para proteger tu inversión y evitar complicaciones.
Hoy en Vía Célere hemos preparado una guía completa, consejos legales y las últimas novedades del gobierno español sobre la compra de viviendas para que puedas invertir con tranquilidad y asegurar tu futuro.
¿Qué debo hacer primero?
Lo primero que tienes que saber es que cualquier ciudadano extranjero puede adquirir una vivienda en España. No obstante, al ser no residente en el territorio español, hay que cumplir con una serie de requisitos para realizar el trámite de manera legal.
No solo basta con contar con el dinero o tener el pasaporte vigente, también se debe disponer de la documentación imprescindible para convertirse en el propietario de una casa o piso. Dicha documentación consiste en:
- Tener NIE: es el primer paso obligatorio para poder operar legalmente en el país. Es conocido como el Número de Identidad de Extranjero (NIE), el cual trata de la identidad como ciudadano no español. Aunque no vivas en España es necesario tenerlo, ya que con esta identificación puedes hacer trámites administrativos, financieros y también te permite comprar una vivienda.
- El pasaporte en vigor: aparte, debes contar con tu pasaporte, ya que es tu otro documento de identidad. Esto es porque esta información aparece en el NIE y es una manera de verificarlo. En este caso suelen pedir el original o una copia para realizar gestiones bancarias (como solicitar una hipoteca) y autorizaciones notariales.
- Tener una cuenta bancaria en España: anteriormente señalamos que no solo basta con disponer de dinero para comprar una casa en España siendo no residente. De hecho, te recomendamos abrir una cuenta bancaria en el territorio español para gestionar otros pagos relacionados con la compra, como gastos, gestorías, honorarios e impuestos y así evitar contratiempos.
- Origen de los fondos o pruebas de ingresos: es otro requisito que te van a solicitar para adquirir una propiedad. Al venir de otro país, es importante tener pruebas que justifiquen tu solvencia económica o el origen de tus ingresos para cumplir con la ley y garantizar transparencia.
- Obtener un poder notarial: no es obligatorio, pero se recomienda si no vives en España. El poder notarial es un documento que sirve como soporte legal para que un familiar o abogado pueda gestionar la compraventa y otros trámites en tu nombre sin necesidad de desplazarte.
Paso a paso del proceso de compra
Una vez concretado el primer paso, que es tener los documentos necesarios para comprar una casa en España siendo no residente, es el momento de explicar paso a paso el proceso de compra.
Búsqueda del inmueble
Es importante establecer un objetivo que te oriente y facilite la búsqueda de una vivienda. Define qué tipo de propiedad buscas: piso, casa, obra nueva o de segunda mano. Luego, la búsqueda se puede realizar a través de internet, promotores o agencias inmobiliarios. Si desconoces el mercado inmobiliario de España, te recomendamos buscar ayuda profesional para agilizar el proceso.
Contrato de reserva o de arras
Cuando encuentres la vivienda, debes hacer una reserva para asegurarla. En caso de adquirirla mediante una inmobiliaria, se realiza un pago simbólico, según lo negociado, para retirarla del mercado. Y si negocias con un particular, se firma un contrato de arras, dejando un pago inicial que suele ser el 10% del valor de la propiedad. Este contrato está regulado por el Código Civil, lo que garantiza un respaldo legal.
Financiación o hipoteca
Si necesitas una hipoteca para comprar una casa, existen diferentes tipos de financiación (fija, variable o mixta) que ofrecen las entidades bancarias. La idea es elegir la que mejor se adapte a tu situación para pagarla cómodamente en los plazos establecidos. No obstante, hay que tener en cuenta que, para una persona no residente, se suele pedir una entrada superior y los bancos prestan entre el 60% y 70% del valor de la vivienda.
Tasación de la vivienda para la hipoteca
La tasación es un trámite imprescindible para llevar a cabo la hipoteca. Esta consiste en un informe realizado por un profesional o empresa especializada, donde detalla el precio objetivo de la vivienda, basado en sus condiciones, características, ubicación y situación actual del mercado inmobiliario. De esta manera, el banco determina el valor máximo del préstamo.
Escritura pública ante notario
Cuando realices todos los pasos anteriores, llega la hora de firmar el contrato de la compraventa del inmueble. El notario se encarga de redactar el contrato de la escritura pública, el cual es un acuerdo entre el vendedor y el comprador para cumplir con las condiciones y derechos de ambas partes. Tras firmar el acuerdo y pagar ciertos impuestos y gastos adicionales, se procede a la entrega de llaves de la vivienda.
Registrar la propiedad
Este el último paso del proceso de compra, ya que sirve para validar legalmente que eres el dueño o titular de la vivienda. Para llevar a cabo este trámite hay que inscribir el inmueble adquirido en el Registro de la Propiedad, de esta manera se protegen los derechos del comprador ante terceros.
Novedades del gobierno español en la compra de vivienda
A pesar de que España es un país con atractivo inmobiliario para la inversión por parte de los extranjeros, la situación actual de la vivienda es complicada. La razón es que hay una alta demanda de compraventa de inmuebles, pero la oferta es baja y los precios están disparados.
A principios de 2025, el gobierno español ha presentado un plan para regular las viviendas. Una de las medidas es la limitación de la compra de viviendas a extranjeros extracomunitarios no residentes. Esto supone una carga fiscal adicional al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) de hasta un 100% del valor del inmueble. El objetivo es dar prioridad al acceso de viviendas a los ciudadanos españoles y residentes, y frenar la especulación inmobiliaria.
Haz realidad tu nuevo hogar en España
Adquirir una vivienda en España siendo no residente es una buena inversión para tu futuro, solo debes informarte bien y cumplir con los requisitos legales. Puedes agilizar los trámites de la documentación con tiempo y planificación para que te enfoques en la búsqueda de tu nueva casa.
Contar con ayuda profesional también es clave, ya que estás en un país nuevo y lo mejor es hacer cada gestión con seguridad. Igualmente, te dejamos nuestra ‘Guía para comprar una casa’ para que tengas a la mano todos los detalles y que tu sueño de tener una vivienda en España sea una realidad libre de complicaciones.
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