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Escritura de obra nueva: Todo lo que debes saber

La escritura de declaración de obra nueva es uno de los trámites legales y administrativos más importantes a la hora de levantar una edificación o construcción. De hecho, es una de nuestras mayores preocupaciones cuando adquirimos una nueva vivienda.

Si alguna vez has tenido que formalizar este proceso, habrás comprobado que el momento de la escritura de obra nueva es un momento emocionante, pero también uno de los más determinantes. Y es que, para muchos de nosotros supone un quebradero de cabeza, ya que generalmente no sabemos con exactitud qué documentos son necesarios ni cuáles necesitamos aportar en el caso de que busquemos formalizarlo.

Por este motivo, en Vía Célere vamos a contarte todo lo que debes saber sobre este documento. Qué es, requisitos y cuál es su coste. ¡Toma nota de todo ello!

¿Qué es la escritura de obra nueva?

La escritura de obra nueva es un documento notarial en el que se consta públicamente la construcción de un nuevo edificio, en una parcela determinada, o la ampliación de una edificación ya construida.

En otras palabras, es la manifestación en escritura pública del propietario o de todos los copropietarios de una finca, en la que se consta el hecho de haber comenzado o concluido nuevas actuaciones: construcción de viviendas, ampliaciones, rehabilitaciones o reformas.

Esta declaración se realiza siempre ante notario y la finalidad de esta documentación es inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad y, en caso de que sea necesario, constituir el derecho de superficie.

Requisitos de declaración de obra nueva

Como ocurre en todo procedimiento legal de carácter administrativo, para poder declarar una escritura de obra nueva es necesario cumplir unos requisitos. Eso sí, teniendo en cuenta los tres casos distintos de declaración que existen:

Escritura de declaración de obra nueva en construcción

Si la edificación está todavía sin terminar, es muy probable que la entidad bancaria pueda solicitarte la escritura de declaración de obra nueva en construcción. Para ello, se necesita exigir al vendedor los siguientes documentos:

Acto de conformidad o licencia de obra: Se debe contar con una autorización administrativa, que es una licencia otorgada por el Ayuntamiento que corresponda. Debe reflejar donde se edificará la finca.

Certificación: Redactada por un técnico competente en la cual se acredite que la obra en construcción se ajusta a la descripción de la obra.

Acta de fin de obra: Se firma una vez que la obra haya finalizado. Esta acta constituirá la escritura de declaración de obra terminada, una vez que la construcción haya finalizado.

Escritura de declaración de obra nueva terminada

Una vez que la obra ha terminado, en cumplimiento de todos los requisitos legales previos, y según lo establecido por la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), se debe contar con:

Escritura de propiedad de la parcela.
Acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa. Se trata de una licencia municipal.
Certificación expedida por un técnico que tenga competencia en el área (arquitecto, ingeniero, entre otros).
Seguro decenal para edificios.
Licencia de primera ocupación o comunicación previa.
Certificado de eficiencia energética.
Cédula de habitabilidad.
Coordenadas de referencia geográfica.
Libro del edificio, que se depositará en el Registro de la Propiedad.
Escritura de división horizontal.
Certificado de deudas con la comunidad de propietarios.
Documentación de las juntas recientes.
Último recibo de pago del IBI.

Escritura de declaración de obra nueva antigua

Consiste en la declaración de una antigua construcción o edificación que no ha sido declarada e inscrita previamente en el Registro de la Propiedad. Se necesitan los siguientes documentos:

Certificación expedida por el Ayuntamiento o por un técnico competente.
Acta notarial descriptiva de la finca o una certificación catastral descriptiva.
Gráfica de la finca.

¿Cuánto se paga por una escritura de obra nueva?

El coste de una escritura de obra nueva varía según la comunidad autónoma. Además, el precio de escriturar ante notario la declaración de obra dependerá también de cuánto haya costado la obra componiéndose de tres costes: el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (oscila entre un 1.5% y un 3% del valor de la tasación o del coste del inmueble), los honorarios de la notaría y las tasas del Registro de la Propiedad.

Por último, tengamos en cuenta que los costos también van a depender de si se trata de una vivienda habitual o no, en el caso de autopromoción.

El notario, una figura clave en este proceso

La declaración de obra nueva se puede realizar a través de un contrato privado en el que solo intervienen el comprador y el vendedor. Sin embargo, a raíz de la modificación en la Ley del Suelo de 2011, el papel del notario en la realización de la escritura de obra nueva ha ganado mucha más importancia.

Y es que, muchas personas deciden acudir a una notaría a certificar la escritura de obra nueva en forma de documento público, para posteriormente presentarlo al Registro de la Propiedad. Será el notario y el Registrador de la Propiedad el que compruebe toda la documentación para cerciorarse de que el inmueble es totalmente legal y de que cumple con los requisitos exigidos por parte de la administración pública.

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