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La rentabilidad de la vivienda en España en 2025
Actualmente, el mercado de la vivienda se encuentra en una situación muy particular. En los últimos años, se han dado varios factores que han provocado un crecimiento constante en los precios y la situación no parece que vaya a cambiar a corto plazo. La demanda supera con mucho la oferta, por lo que la presión es muy alta y los costes por metro cuadrado tanto de alquilar como de comprar está, en algunas ciudades como Madrid o San Sebastián, en máximos históricos.
Estas circunstancias dificultan a muchas personas el acceso al mercado, pero al mismo tiempo propone grandes oportunidades de inversión a aquellas que disponen del capital necesario para comprar y que quieren sacar beneficios en el futuro a sus nuevos inmuebles. Por eso, hoy en Vía Célere queremos mostrarte un panorama general sobre cómo está la rentabilidad de la vivienda en España en 2025.
¿A qué nos referimos al hablar de rentabilidad de la vivienda en España?
Detrás de la decisión de comprar una vivienda, puede estar el deseo de vivir en ella o de utilizarla como forma de inversión para el futuro. El nuevo propietario puede decidir remodelarla o reformarla para sacarla a la venta en el mercado más adelante, o para ponerla en alquiler con el propósito de lograr beneficios a largo plazo.
Por lo tanto, la rentabilidad de una vivienda es el rendimiento económico que se puede obtener a través de ella si se alquila o vende más adelante. Lo que significa que, antes de tomar la decisión de comprarla, es importante calcular esta para valorar si realmente merece la pena realizar la inversión o es mejor valorar otras opciones.
Así, podemos determinar la rentabilidad de tres maneras:
- Rentabilidad bruta: es todo el dinero que vamos a ganar, pero sin restarle lo que nos va a costar la vivienda por el camino. Para calcular su porcentaje, se dividen los ingresos anuales por el total que suma el coste del inmueble (incluyendo su precio, los impuestos que se pagan y los gastos en reformas).
- Rentabilidad neta: es el beneficio que queda después de restar los gastos que genera la vivienda a los ingresos que proporciona.
- Retorno de la Inversión (ROI): mide el beneficio que obtendremos en relación a la inversión que hemos realizado. En el caso de la venta, se deben calcular los costes totales de compra del inmueble y restarlos al precio de venta, para luego dividir el resultado obtenido entre los gastos totales y multiplicar todo por 100. Mientras que, si hablamos de alquiler, es necesario calcular los ingresos y los gastos fijos que genera anualmente la vivienda para restar ambos. Luego, se divide el resultado entre el total de la inversión inmobiliaria; y, finalmente, se multiplica el resultado por 100.
Comprar para alquilar, una opción muy rentable en 2024
El pasado año, comprar una vivienda para rentabilizarla fue una estupenda decisión. Según el estudio realizado por el portal Fotocasa ‘La rentabilidad de la vivienda en España en 2024’, el valor medio de este dato fue del 6,7 % al cerrar 2024, lo que supuso un incremento de 0,3 puntos respecto a 2023 y de 1,7 puntos más que al término de 2014. De esta forma, adquirir un inmueble con el propósito de alquilarlo brindó la segunda rentabilidad más alta desde 2006.
Hay que tener en cuenta que la rentabilidad en España supera el 6 % desde 2017, unos registros que están respaldados por la tendencia alcista de los mercados de compraventa y de alquiler en el sector inmobiliario. De hecho, el primero experimentó un crecimiento del 8,4 % durante 2024, mientras que el segundo casi dobló esta cifra con un incremento de los precios de los alquileres que se situó en el 14 %.
De esta forma, la rentabilidad inmobiliaria está en un momento positivo en el país, especialmente la referida al alquiler de vivienda. El encarecimiento de los precios es generalizado, por lo que no solo se pueden obtener buenos rendimientos en las grandes ciudades, sino también en otras localidades menos habituales para la inversión. No en vano, según el citado informe, las mejores comunidades para comprar con este propósito son Cataluña (7,6 % de rentabilidad), Región de Murcia y Comunitat Valenciana (7,3 %), Castilla y León, Aragón, Asturias y Castilla-La Mancha (7,1 %).
Tendencia prevista para el año 2025
A corto plazo, y de forma general, no se esperan grandes cambios en esta línea positiva para la rentabilidad en España. Y, para verlo con más claridad, vamos a analizar la situación presente de los principales factores que influyen en su evolución:
Ubicación de la vivienda
En 2024, la demanda de vivienda creció un 39 % en todo el país, mientras que la oferta disminuyó un 9,3 %. Es una situación que está tensando el mercado de forma particular en las grandes ciudades, y que, al mismo tiempo, está provocando que la demanda se traslade a las periferias, donde los precios también están creciendo a un ritmo más bajo.
De hecho, en 2023 localidades como Elda, Talavera de la Reina o Alcoy estaban entre las más rentables para invertir en viviendas de menos de 80.000 euros, mientras que otras como Parla (Madrid) o Santa Coloma de Gramanet y Hospitalet (Barcelona) eran las más interesantes en el caso de los inmuebles de entre 120.000 y 200.000 euros.
Tipos de interés
Desde mediados de 2024 se ha producido una evidente bajada en los tipos de interés de las hipotecas. Del 4,25 % de junio del citado año se ha pasado a un 2,65 % en marzo de 2025, aunque las políticas del Banco Central Europeo cada vez son menos predecibles y es muy posible que hasta 2026 no se pueda alcanzar el objetivo de llegar al 2 %.
En cualquier caso, esta caída en los tipos ha estimulado la demanda de la compra de vivienda frente a la baja oferta existente, por lo que la perspectiva es que los precios sigan subiendo. Circunstancia que anima a los inversores a moverse rápidamente para aprovechar al máximo la situación.
Fluctuación de la oferta y la demanda
Los precios de venta y de alquiler apuntan a seguir subiendo, principalmente porque no parece que la situación de la demanda y de la oferta vaya a cambiar en España en los próximos meses. Por un lado, la demanda aumenta por varios factores, como una economía al alza tras la pandemia, el crecimiento del mercado laboral (que se calcula del 1,5 % en el país en 2025), el incremento de población y el gran número de operaciones de compra protagonizadas por ciudadanos extranjeros (en torno al 15 % del total).
Mientras tanto, la oferta no parece que vaya a mejorar, ya que está lastrada por problemas estructurales del sector y por unos altos costes de producción. Y el resultado de todo ello es un mercado que no va a dejar de estar tensionado y que, por ello, va a seguir siendo rentable.
Inflación
En períodos de alta inflación, la inversión en vivienda es una buena opción porque los bienes raíces son poco volátiles y tienden a mantener o a incrementar su valor con el paso del tiempo. Y aunque en España el Índice de Precios de Consumo (IPC) se ha moderado tras haber superado el 10 % en el verano de 2022, todavía se encuentra por encima del 2 %, por encima de los valores previos a la pandemia. De ahí que, desde esta perspectiva, todavía sea un buen momento para refugiarse en el mercado inmobiliario como forma de inversión.
Situación política
La nueva política arancelaria de los Estados Unidos puede ser un nuevo golpe para la oferta de vivienda en España, porque seguramente va a incrementar los costes de los materiales de construcción, va a frenar o incluso paralizar algunos proyectos inmobiliarios (especialmente, de aquellos con precios muy ajustados) y también va a dificultar la ejecución de proyectos sostenibles.
Y no solo eso, porque también puede tener un impacto en la demanda, ya que una crisis económica generalizada podría traducirse en los próximos meses en un menor interés por parte de potenciales compradores y de inversores. De ahí que, a principios de 2025, la situación política sea un factor que aporta incertidumbre y que debamos tener cuenta a la hora de plantearnos obtener rentabilidad con la vivienda en España.
Toma la mejor decisión con una vivienda de Vía Célere
Esperamos que este repaso a la rentabilidad inmobiliaria actual te haya sido útil para tomar la decisión que necesitas. Y recuerda que en Vía Célere puedes encontrar las mejores promociones de obra nueva en excelentes ubicaciones para que puedas sacar todo el partido a tu futura vivienda, tanto si quieres disfrutarla como residencia o como activo de inversión para tu futuro.
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